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[경매 입찰 후기] 대전 가양동 상가(건물만 매각) 패찰기 – 단점을 기회로 바꾸려 했던 전략

안녕하세요. 금강다온 공인중개사사무소입니다.

오늘은 최근 법인 명의로 입찰에 참여했던 조금은 특별한 경매 물건의 패찰 후기를 적어보려 합니다. 결과적으로는 아쉽게 패찰 했지만, ‘건물만 매각’이라는 특수물건을 어떻게 수익으로 연결할 수 있는지에 대한 투자 아이디어를 공유해 드리겠습니다.

1. 경매 사건 개요

사건번호: 2024 타경 119309(2) (대전지방법원)

소재지: 대전광역시 동구 가양동 매봉로 내 지하층 상가

물건종별: 근린상가 (약 3.95평)

감정가: 1,072,000원

최저매각가격: 525,000원 (49%)

특이사항: 건물만 매각, 형식적 경매

감정가 자체가 100만 원대인 초소액 물건입니다. 2번의 유찰을 거쳐 최저가가 52만 5천 원까지 떨어졌던 사건이죠.

2. 입찰 포인트와 나의 투자 전략 (Exit Plan)

이 물건의 가장 큰 특징은 ‘토지 매각 제외(건물만 매각)’라는 점입니다. 일반적으로 대지권이 없는 건물만 매각되는 물건은 초보자분들이 꺼리는 이른바 ‘특수물건’에 속합니다. 추후 토지 소유자로부터 지료 청구나 철거 소송 등의 압박을 받을 수 있기 때문입니다.

하지만 저는 이 단점을 오히려 기회로 보았습니다.

제가 세웠던 계획은 이렇습니다. 일단 법인 명의로 최저가에 가깝게 저렴하게 낙찰을 받습니다. 이후 추가적인 법적 절차를 통해 대지권을 정상적으로 등기하여 흠결 없는 온전한 물건으로 만든 뒤, 시장에 적정한 가격으로 되팔아 수익을 창출하는 것이었습니다.

복잡해 보이지만, 절차를 밟아 문제를 해결할 수만 있다면 소액으로도 훌륭한 수익률을 올릴 수 있는 확실한 엑시트(Exit) 전략이었습니다.

3. 예상 밖의 입찰 결과… 그리고 패찰

물건의 면적이 작고 지하이기도 하며, 무엇보다 ‘건물만 매각’이라는 권리상의 허들이 있어 단독 입찰을 예상했습니다. 그래서 최저가인 525,000원에서 무리하지 않고 소폭만 금액을 올려 입찰가를 적어냈습니다. (개찰 결과를 보니 2등 입찰가인 562,000원이 저희 법인이 작성한 금액과 일치하거나 매우 근접한 상황이었습니다.)

그런데 개찰을 해보니 놀랍게도 총 3명이나 입찰에 참여했습니다.

최종 1등 낙찰자는 780,000원(감정가 대비 73%)을 적어낸 분이 가져가시게 되었습니다.

4. 마무리하며

약 20만 원 남짓한 차이로 패찰을 하게 되어 개인적으로는 꽤 아쉬움이 남는 사건입니다. 대지권 정리 후의 매도 그림까지 명확하게 그려놓았던 터라 더욱 그렇네요. 낙찰받으신 분도 아마 저와 비슷한 전략으로 접근하시지 않았을까 짐작해 봅니다.

비록 이번 대전 가양동 물건은 제 인연이 아니었지만, 경매 시장에는 매일 새로운 물건이 쏟아집니다. 이번 경험을 복기하며 다음에는 더 예리한 분석과 입찰가 산정으로 좋은 결과를 만들어내야겠습니다.

앞으로도 현장감 넘치는 경매 이야기와 알짜 부동산 정보로 찾아뵙겠습니다.

감사합니다!

부동산 경매 / 공매 / 매매 문의

금강다온 공인중개사사무소 (경기도 시흥시)

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몇년 전 사건입니다만, 현재 대지권 미등기 건을 해결해달라고 부탁을 받고 소유자와 함께 진행하고 있어서 복기 차원에서 포스팅 합니다.

제주도에 있는 빌라 인데요, 처음 낙찰한 분은 미납을 하셨습니다.

이유는 구분건물의 대지권에 해당하는 토지 지분을 101호 소유자 배우자 명의로 토지 등기를 해 놓은 사건 입니다.

등기만 해 놓은 것은 아니고, 실제 토지 소유자에게 1400만원 가량을 지불하고 매매후 토지에 지분 등기를 해 놓았습니다.

왜 구분 건물 주인하고 다르게 배우자 명의로 해 놨는지는 모르겠습니다만, 그렇게 진행 되었습니다.

첫번째 낙찰 받은 사람은 낙찰 후 현장을 방문 했었고, 소유자 가족이 살고 있는 집에서 토지 등기가 따로 되어 있다는 말을 듣고 미납을 하신 것 같습니다.

두번째 7800만원으로 낙찰받으신 분도 마찬가지로 낙찰 후 해당 물건지를 가니 소유자의 배우자가 큰소리 떵떵 치시더랍니다.

토지에 별도 지분 등기되어 있으니, 이 건은 건물만 매각인거라고요..

하지만, 경매는 대지권 미등기이나 감정가격에 대지권 가격 포함으로 진행된 것이고..

여차 저차, 명도가 문제가 있을 줄 알았는데 명도는 크게 문제가 없었습니다.

하지만 얼마 후, 구분건물에 대하여 가압류가 걸렸고,

토지 지분에 대한 지료 청구 소송이 날라 왔죠.

해당 토지 지분 만큼은 내 소유니까, 건물을 낙찰 받고 사용수익 하고 있는 낙찰자는 지료를 내라는 취지 였습니다.

결과는 어떻게 되었을까요?

그렇습니다. 기존 토지의 지분 소유자가 제기한 소송은 원고 패로 끝났습니다.

그때 그냥 가압류도 풀고 대지권도 갖고 오셨으면 좋았을텐데,

몇해를 묵히고 이제야 정리 중에 있습니다.

그당시 걸었던 가압류 취소 하고,

https://blog.naver.com/ausqueen00/223963189578

그리고, 이제 본격적으로 토지 지분에 대한 소유권 이전 등기 청구의 소를 제기 했습니다.

지인이 진행하는 그 과정에서 제가 도움을 드리기로 하고 지켜 보고 있습니다.

시간이 걸릴 뿐 특이사항 없이 토지 지분의 소유권은 갖고 올수 있을 것 같고, 순차적으로 대지권 등기를 치면 될 것 같습니다.

얼마전 소를 제기 했으니 얼마간 시간이 걸리겠죠.

소송에서 이기면, 토지 등기 갖고 오고 순차적으로 대지권 등기로 이전하는 절차를 진행하면 될 것 같습니다.

이후 진행상황도 블로그에 업데이트 하게습니다.

#대지권미등기 #소유권이전등기청구 #전자소송 #가압류 #가압류해제

🏠 원리얼티 | 경·공매 전문 매수신청 대리인 소개

안녕하세요.

인천·부천·시흥 지역에서 법원 경매 매수신청 대리 업무를 전문으로 하고 있는 원리얼티입니다.

저는 20년 넘게 IT 업계에서 프로젝트 매니저와 엔지니어로 일하며,

데이터 기반의 분석력과 꼼꼼한 프로세스 관리 능력을 익혔습니다.

이후 공인중개사 자격을 취득하고, ‘경·공매 시장의 투명한 대리입찰 전문 브랜드’ 원리얼티를 설립했습니다.

👨‍💼 경력 및 전문성

국내 대기업 자동차회사 IT 근무 (1996~2003)

— 제조·생산·정보시스템 프로젝트 경험

외국계 IT기업 엔지니어 및 PM (2003~2023)

— 글로벌 협업, 프로젝트 리딩, 문제해결 중심 경력

공인중개사 개업 (2023~현재)

금강 다온 공인중개사 사무소 경영

— 부동산 중개를 담당하는 직원과 함께 경·공매 중심의 매수대리 전문 서비스 운영

이처럼 산업현장과 글로벌 기업에서 체득한 ‘정확함·투명함·신뢰성’을

부동산 실무에 그대로 녹여내고 있습니다.

💰 투자 및 실전 경험

2009년부터 서울 아파트 분양권 투자

2014년부터 경매·공매 투자 시작

자동차 경매, 다세대 공매/경매, 신탁공매, 파산공매 등

다양한 루트를 통해 낙찰 후 수익 실현 경험 다수

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