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🏠 6.27 대책 이후, ‘점유개정(주인전세)’이 다시 주목받는 이유

안녕하세요.

인천·부천 지역에서 경·공매 매수신청 대리업을 하고 있고

경기 시흥에서 금강다온공인중개사사무소를 운영하고 있는 원리얼티입니다.

최근 정부의 6.27 부동산 대책 이후 시장 분위기가 크게 달라지고 있습니다.

갭투자 방지와 실거주 강화 정책으로 인해, 주인이 직접 거주하지 않으면 주택담보대출이 사실상 불가능해졌고,

특히 전세보증금을 이용해 잔금을 치르는 구조도 전면 금지되었습니다.

이로 인해 실무 현장에서는 자연스럽게 ‘점유개정(주인전세)’이라는 방식이 다시 주목받고 있습니다.

🔍 점유개정이란 무엇인가?

‘점유개정’이란 소유권은 이미 이전되었지만, 기존 집주인이 임차인 신분으로 그대로 거주하는 형태를 말합니다.

즉, 매도인은 집을 팔았지만, 바로 이사하지 않고 새 소유자에게 전세(또는 월세) 계약을 맺고 그대로 사는 구조입니다.

이 방식은 단순한 ‘잔류’가 아니라 법적으로 임대차 계약 관계로 전환된다는 점이 중요합니다.

⚖️ 대항력과 확정일자는 언제부터 인정될까?

보통의 임대차에서는 전입신고 + 점유로 대항요건이 생기고,

여기에 확정일자를 받으면 우선변제권이 부여됩니다.

하지만 점유개정의 경우는 다릅니다.

기존 소유자가 이미 그 집에 점유·전입 중이므로,

통상 소유권 이전등기보다 훨씬 이전 날짜에 대항요건이 이미 충족되어 있는 상태입니다.

게다가 계약일 당일 행정복지센터에서 확정일자를 받을 수도 있죠.

따라서, 전입+점유, 확정일자 보다 소유권이전등기 접수일이 느리다면

**대항력 인정 시점은 ‘소유권이전등기 접수일 다음 날’**이 됩니다.

이 부분이 일반 임대차와의 가장 큰 차이입니다.

🏦 근저당권과의 관계 — 실무상 유의할 점

간혹 ‘점유개정’으로 소유권을 이전한 뒤,

같은 날 대출 근저당을 접수하여 세입자보다 선순위 근저당을 만드는 사례도 있습니다.

그러나 실무에서는 점유개정 계약서를 근거로 대출을 실행하기는 거의 불가능합니다.

또한 소유권이전등기와 근저당 설정을 같은 날짜에 처리하는 것도 현실적으로 어렵습니다.

그럼에도 불구하고 안전을 위해 매도자(기존 집주인) 입장에서는

계약서에 다음과 같은 특약 문구를 넣는 것이 좋습니다.

“소유권이전등기 접수일 다음 날까지 추가 근저당을 설정하지 않는다.”

이 한 줄의 특약이 훗날 불필요한 분쟁을 막는 안전장치가 될 수 있습니다.

📝 마무리하며

6.27 대책 이후 시장의 자금 흐름이 제한되면서,

‘점유개정(주인전세)’이 새로운 대안으로 떠오르고 있습니다.

하지만 제도상 회색지대에 가까운 부분이 있어,

계약 단계부터 법적 요건과 특약을 꼼꼼히 검토해야 합니다.

앞으로도 현장에서 체감하는 다양한 실무 사례와 법적 포인트를

꾸준히 정리해 여러분께 공유드리겠습니다.

인천·부천 경·공매 매수신청대리 — 원리얼티

실무 경험으로 전하는 진짜 부동산 이야기.

도움이 되셨다면 공감과 이웃추가 부탁드립니다 😊

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오늘 발표된 부동산 시장 안정화 대책을 보고 한참 동안 생각에 잠겼습니다.

언제부터인가 정부의 대책이 ‘시장 안정화’라는 말로 포장되지만, 실제론 양극화를 고착화하는 방향으로 흘러가고 있다는 느낌을 지울 수 없습니다.

정작 문제의 본질은 ‘강남 아파트 가격’이 아닙니다.

서울 외곽, 수도권 외곽의 30년 된 아파트 가격이 제자리걸음인 현실은 아무도 주목하지 않습니다.

짜장면 지수로 본 ‘정상적인 상승’

30년 전, 짜장면 한 그릇 가격은 약 1,500원이었습니다.

지금은 8,000원에서 9,000원 사이죠. 약 5.3배에서 6배 상승했습니다.

그렇다면 같은 기간 1억 원이었던 아파트는 ‘짜장면 지수’로 보아도

5억~6억 원이 되어야 정상 아닐까요?

하지만 현실은 그렇지 않습니다.

수도권 외곽의 노후 아파트는 30년 전 가격과 큰 차이 없는 경우가 태반입니다.

이 지역의 주민들은 매일 뉴스에서 오르는 강남의 호가를 보며

‘우리 동네는 왜 안 오르나’ 한숨만 쉽니다.

대책이 아닌 ‘사다리 끊기’

이번 대책을 보며, 저는 오히려 양극화의 사다리를 끊는 정책이 될까 우려됩니다.

초기에는 일시적인 효과가 있을지 몰라도,

결국 다시 서울 중심의 집값 상승으로 귀결될 가능성이 큽니다.

중세 유럽의 유명한 일화인 **‘로베스피에르의 반값 우유 사건’**을 떠올립니다.

정부가 가격을 억제하려다 오히려 우유값이 폭등한 사례죠.

시장은 인위적 규제를 오래 견디지 못합니다.

이제는 규제가 아니라 ‘균형 회복 정책’이 필요합니다

정부는 ‘안정화’를 이야기하지만,

지금 필요한 것은 ‘균형 회복’, 다시 말해 외곽지 주택의 부양책입니다.

노후 지역의 재생, 교통망 확충, 생활 인프라 개선을 통해

사람들이 **‘살고 싶은 외곽’**을 만들지 않는 한

부동산 시장은 결코 진정한 안정에 이를 수 없습니다.

30년이 지나도 그대로인 외곽의 현실,

그 속에서도 여전히 ‘희망의 사다리’를 붙잡고 살아가는 서민들의 삶을

이제는 정부가 제대로 봐야 할 때입니다.

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