Category: 경공매

오랜만에 경매법정에 방문 했습니다.

2013년경 부터 자동차 경매를 시작으로 경매 법정은 자주 들락 거렸었는데요, 요 몇년간은 뜸 했습니다.

인천지방법원은 인천 미추홀구 학익동에 위치해 있습니다.

보통 경매가 진행되는 날 법원 주차장은 혼잡하기에 조금 일찍 서둘렀습니다.

하지만, 인천 지방법원은 의외로 주차장에 자리가 있었습니다.

경매 법정은 2층에 위치해 있구요,

우선 입찰보증금을 수표로 찾기 위하여 1층 은행을 방문해야 했습니다.

인천지방법원은 우체국과 국민은행이 입점해 있습니다.

수표를 먼저 찾았고, 입찰 봉투와 보증금 봉투를 받았습니다.

준비해온 위임장과 기일입찰표를 입찰봉투에 넣고, 보증금을 보증금 봉투에 넣어 인장하고 제출 했습니다.

인천지방법원 경매 법정 방문은 처음이라 대략 10시 10분경에 법원을 도착했는데, 시간이 너무 많이 남았습니다.

11시20분에 입찰 마감이 되고, 서류 정리를 한 뒤 대략 11시30분 경 부터 사건 번호 순서대로 경매를 진행합니다.

요즘은 기일입찰표의 가격을 카메라로 비춰 모니터에 띄우는 형식으로 진행하더군요.

시력이 안 좋은 저는 금액이 하나도 보이지 않았습니다.

예전 경험으로는 입찰한 분들을 호명해서 모두 나오게 했는데, 인천지방법원만의 특징인지 아니면 요즘은 그렇게 바뀌었는지 모르겠습니다만, 호명하여 나오라고 하지 않습니다.

드디어, 제가 입찰한 사건 번호가 진행되었고, 18명 입찰한 가운데 아쉽게 3등이었습니다.

금액차이도 400만원 밖에 나지 않았네요.

아깝습니다. 다음에 더 좋은 결과가 있었으면 좋겠습니다.

안녕하세요, 진흥공인중개사 사무소 입니다.

요즘 전세 사기로 인한 피해자가 많이 발생하여, 선량한 임차인들의 피해가 커지고 있는 상황입니다.

이에 정부와 한국 토지주택공사는 전세사기 피해주택 매입을 위하여 노력하는 모습인데요,

한국토지주택공사는 “전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법”에 의거 전세사기 피행임차인의 주거안정을 위해 다음과 같이 주택을 매입합니다.

매입 대상 주택은 다가구주택, 공동주택, 도시형생활주택, 주거용 오피스텔 이며, 세부 요건은 보시는 바와 같습니다.

지하가 있으면 불가하구요, 14㎡미만이거나 불법/위반 건축물일 경우 불가하다고 합니다.

또한, 대항력을 갖춘 피해자의 주택은 제외되고, 인수되는 기타 권리가 있거나 대지권이 없는 주택의 경우 불가하다고 하네요.

전국 LH지역본부에서 시행하고 있으니, 위 연락처를 참고 하시기 바랍니다.

– 사전협의 신청,접수시 제출서류가 미비한 경우 반려될 수 있으니 해당 공고문 필독 및 지역 담당자와 사전 유선상담 후 신청절차를 진행하시기 바랍니다.

우편접수의 경우 등기우편만 가능하며, 신청기간 내 우편소인분만 접수 가능 합니다.(일반우편 불가)

절차는 보시는 바와 같습니다.

일단, 경공매를 신청하는 절차가 최우선 절차이구요, 그 이후 위 절차에 따라 LH와 협의 하셔서 진행하시면 됩니다.

피해 임차인이 주택매입 사전 협의를 신청하면 LH는 서류 검증 및 실태조사를 거처 매입가능 여부를 통보하고, 이후 매입 가능 통보를 받은 신청자는 별도로 주택매입을 요청(우선매수권양도)해야 공사는 경,공매에 참여할 수 있습니다.

위 사유는 공사가 매입절차를 중단하는 사례입니다.

공사가 신청자의 우선매수권을 양도받아 피해주택을 매입한 경우, 해당 주택을 공공임대주택으로 신청자에게 우선 공급합니다.

피해주택의 주택낙찰(허가확정) 후 신청자는 공사의 안내에 따라 매입 임대 임대차계약을 체결해야 하며, 지정기간내 임대보증금을 납부 하여야 합니다.

공사의 매입불가 통지 또는 우선매수권 미행사에 따라 해당주택에 계속 거주가 어려운 경우나, 전세사기 피해자 중 법 시행 전 경공매 완료자 및 우선매수권이 없는 신탁사기 피해자에게는 인근 유사 공공 임대주택에 우선 입주하거나 전세임대를 지원해드립니다.

이하는 중요사항 Q&A 사항을 첨부 합니다.

이상 전문을 첨부하오니 필요하신 분은 아래 첨부 파일 참고 하시기 바랍니다.

금일 포스팅은 지난 11월27일에 낙찰된 인천 2023타경 4624 경매물건에 대하여 복기 해보고자 합니다.

저는 인천 만수동에서 부동산 중개업을 하고 있고, 해당물건은 저희 부동산에 매도 접수 되었던 물건 입니다.

경매 낙찰되고 빠른 시일안에 매도가 되어 차익 실현을 한 매물이어 경매 공고부터 되집어 보고자 합니다.

우선 만수 삼익 아파트 부터 살펴 보겠습니다.

삼익 아파트는 만수3 지구에 위치하고 있습니다.

3개동 256세대로 이루어져 있으며, 전용132㎡(49평형) , 164㎡(60평형) 2가지 평형으로 구성되었습니다.

이중 경매에 나온 물건은 49평형 , 방4개 화장실 2개 형태의 아파트 입니다.

92년8월에 준공된 다소 오래된 대형 평형의 아파트 입니다.

말소기준 권리는 2021년 7월의 정연컨설팅 대부의 1억8천2백만원의 근저당입니다.

전세보증금 2억 7천의 전액 배당받는 선순위 임차인이 있어 명도는 쉽게 진행되리라 예상되는 물건이었습니다.

2023년 11월 24일에 최저 매각가격 2억 8천3백만원으로 경매가 진행 되었습니다.

낙찰가는 3억1천8백 만원 정도로 임xx 님이 11월 24일에 낙찰 받으셨습니다.

응찰자가 1명뿐이고 최저매각가 보다 2천만원 이상 높게 낙찰 되시긴 했네요.

낙찰 받고 약간은 후회 하시진 않았나 모르겠습니다.

(조금 더 낮게 쓸껄.. )

어찌 어찌 대금은 1월 3일에 납부 하셨습니다.

등기부를 살펴보면 낙찰자 임xx님은 무궁화신탁의 담보신탁을 활용한 대출을 이용하신 것으로 보입니다.

한도를 많이 빼서 낙찰 잔금을 지급하고, 속도전으로 처리 하고자 함을 알 수 있습니다.

이후, 낙찰자와 통화를 했는데요. 저희에게 3억 7천 500에 매도의뢰를 내셨고, 저희가 중개하지는 못 했지만 광고 내자 마자 얼마 안 되어 1월초에 매각 되었다는 소식을 들을 수 있었습니다.

차익 : 375,000,000원 – 318,777,000원

대략 5,600만원 정도 차액이 남았는데요,

거기서, 취득세, 대출 실행 비용, 기간 이자 및 중도 상환 수수료, 양도세등을 제해야 순 수익이 될 것 같습니다.

세금 및 기타 비용들은 자세하게 알 수 없으나,

2달여의 짧은 시간 대략 2천만원 정도는 남기지 않으셨을까 예상해봅니다.

1.유치권의 정의

유치권은 민법 제320조에 아래의 내용으로 정의되어 있습니다.

민법 320조 (유치권의 내용) ①타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.

②전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.

경매물건에는 유치권이 신고되었다는 내용을 기재함으로서 유치권 신고를 표시합니다.

하지만, 유치권이 신고가 되었다고 모두 성립되는 것은 아닙니다.

유치권 성립에는 아래와 같은 4가지 성립요건이 있습니다.

1. 목적물 점유

2. 채권이 유치권 목적물에 대한 채권이어야 함.

3. 채권의 변제기가 도래 해야 함.

4. 유치권 발생 배제 특약이 없어야 함.

첫번째, 목적물의 점유는 유치권의 성립요건이자 존속요건입니다.

점유를 상실하면 유치권은 소멸되므로 점유는 유치권에서 중요한 부분이라고 할 수 있습니다.

점유는 직접점유 뿐만아니라 간접 점유, 또는 점유 보조자를 통한 점유도 인정 될 수 있습니다.

두번째, 채권이 유치권의 목적물에 대하여 생긴 채권이어야 합니다.

채권과 유치물과의 관계가 없다고 하면, 그 유치권은 성립 될 수 없습니다.

경매로 나온 물건을 보면 공사업자가 해당 건축물에 대한 채권이 아니고 다른 공사현장의 채권으로 유치권을 신고한 경우가 있는데, 이경우 유치권의 성립을 주장하기는 어렵다고 할 수 있습니다.

세번째, 채권의 변제기가 도래 해야 합니다.

변제기가 도래하지 않은 채권으로 목적물에 대한 유치권을 주장한다면, 그 역시 성립하기 어렵다고 할 수 있습니다.

네번째, 유치권 배제 특약이 없어야 합니다.

콕 집어 유치권을 배제하는 특약은 별로 없겠지만, 임대차 종료시 목적물을 반환할 때 원상 복구를 하여 반환 한다는 임대차 계약은 대부분의 임대차 계약에서 많이 사용하고 있습니다.

즉, 원상 복구 특약이 있다면, 임차인이 필요비, 유익비에 대하여 권리를 포기한 다는 것으로 보아 유치권이 부정될 가능성이 매우 큽니다.

여러가지 케이스 중에서, 오늘 살펴볼 케이스는 임차인의 유치권 신고에 대한 부분을 살펴보고자 합니다.

상가 임대차의 경우, 임차인이 시설을 한 대부분의 경우는 임대인의 건물의 가치를 증대시키기 위한 목적이라기 보다는 임차인의 영업적 이익을 위한 지출일 가능성이 큽니다.

이 경우, 임차인의 유치권은 주장하기 힘들 것 같구요, 전부는 아니지만 대다수의 사람들이 임대차 계약서에 임대차 종료시 원상복구 특약을 넣고 있습니다.

만약, 원상 복구 특약이 들어가 있다면, 앞서 말씀 드렸듯, 건물 필요비/ 유익비에 대한 부분을 임차인이 포기한 다는 취지로 해석되어 더더욱 유치권 성립이 되기가 힘들 것으로 보여집니다.

오늘 아침 오랜만에 일찍 일어나서 블로그 포스팅을 하고자 PC를 켜고,

머리속에서 지워지려고 하는 유치권에 대한 내용을 책을 보며 잊지 않고자 기록해 봅니다.

도움 되셨기를 희망합니다.

공인중개사법 제14조에는

②개업공인중개사는 ┌민사집행법┘에 의한 경매 및 ┌국세징수법┘ 그 밖의 법령에 의한 공매대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선과 매수신청 또는 입찰신청의 대리를 할 수 있다.

③개업공인중개사가 제2항의 규정에 따라 ┌민사집행법┘에 의한 경매대상 부동산의 매수신청 또는 입찰신청의 대리를 하고자 하는 때에는 대법원규칙으로 정하는 요건을 갖추어 법원에 등록을 하고 그 감독을 받아야 한다.

공인중개사법 제14조 일부

라고 명시되어 있습니다.

대법원규칙으로 정하는 요건은 매수신청 대리를 위한 실무교육과 공제가입입니다.

12월 2째주에 한국공인중개사협회에서 실무교육을 수료했구요, 수료 하고 나서 바로 공제를 가입했습니다.

26만원정도의 비용을 내면 한국공인중개사 협회에서 매수신청 대리업무를 위한 공제 가입을 해주고 Fax로 공제증서를 보내 줍니다.

Fax로 받은 공제증서와 매수대리 실무교육 수료증 사본, 공인중개사자격증 사본, 개설등록증 사본, 여권사진 2매, 중개법인인경우 법인등기부등본, 인지 2만원을 들고 관할법원 총무과로 방문하여 신청하면 2~3일 후 매수대리 개설등록증을 받아 볼 수 있습니다.

사진이 너무 빨갛게 나오기도 하고 얼굴이 자신 없어 스티커처리했습니다.

그런데, 주민등록번호 뒷자리까지 모두 출력이 되어 발급해줍니다.

게시용으론 주민번호 뒷자리를 가리는게 좋을 것 같아 포스트 잇을 잘라붙여 가렸습니다.

중개사무소내에 게시사항으로는 매수신청대리인 등록증, 공제증서, 매수신청대리 수수료 요율 표랍니다.

수수료 요율표는 첨부와 같습니다.

I.상담 및 권리분석의 보수는 요약하자면 50만원 이하에서 협의 한다고 합니다.

II. 매수신청 대리의 보수는 소위 낙찰을 받을 경우는 감정가의 1%이하, 또는 최저매각가격의 1.5% 이하의 범위안에서 합의 하며, 낙찰 받지 못 하였을 경우는 50만원 범위 안에서 합의 한다고 하네요.

III.실비는 30만운 범위 안에서 합의 입니다만, 근거리 출장은 불가하고 원거리 출장에 한하여 청구 가능한가 봅니다.

이제, 경,공매의 매수신청 대리를 위한 업무 준비도 모두 마쳤습니다.

경매 입찰을 하려는데 두렵거나 자신 없으신 분들은 저를 포함한 전문가풀에서 함께 해드리겠습니다.

연락 주세요~

얼마전 베란다가 아주 넓은 원룸을 2019년에 신탁공매로 낙찰받아 매수한 이야기를 올렸습니다.

2019년에 1억5백에 낙찰을 받고 1억 2천에 전세를 맞추었었는데요. 이후 몇가지 문제가 발생합니다.

1. 아래집 누수 문제

아래집과 천정, 베란다 등 누수 문제가 있었습니다. 전용부분이야 각자 돈을 내어 수리 한다하지만, 공용부위 누수는 돈을 걷기 쉽지 않았습니다. 결국, 아래집 주인분과 제가 반반 내어 수리를 했습니다.

2. 엘리베이터 문제

정기 검사가 필요한 엘리베이터인데, 다세대에 공용부가 관리가 안 되다보니 엘리베이터가 정지 되었습니다. 또, 얼마 후엔 엘리베이터에 물이 차들어가서 고장까지 났었는데요. 결국, 누군가 총대를 메고 돈을 걷어 검사를 받고 수리를 받았습니다.

3. 곰팡이 및 윗집 누수 문제

세입자가 1년 6개월 정도 살았는데, 곰팡이가 많이 나서 어렵다고 토로합니다. 추가로 적은 양이긴 하지만 천정에 누수가 발생한다고 합니다.

결국 3번 문제 때문에 2021년 2월경 세입자에게 보증금을 내어주고 공실로 만들었습니다.

그 이후 집을 매매로 팔려고 하다가 누수문제를 윗집과 이야기하기도 여의치 않고 곰팡이 수리도 하기가 귀찮아져서 그냥 경매로 넘겨야 겠다고 생각합니다.

세입자를 내보낸 후 빈집이 된 원룸을 경매절차로 넘기게 됩니다.

1년여의 시간이 지난 후 3월달에 1억5천 300만원에 낙찰이 되었고, 낙찰자는 4월19일에 대금을 납부 했습니다.

5월 24일에 배당까지 종결되여 모든 사건은 종결 되었습니다.

요약하자면,

2019년 4월 공매로 매수 : 1억 5백

엘베 및 기타 수리비 : 대략 600만원

2019년 6월 전세 : 1억 2천

2021년 2월 전세 보증금 돌려줌 : 1억 2천

2022년 4월 경매로 매각 : 1억 5천 3백

양도소득세 1800만원 정도, 대략 3년동안 대략 2천 만원 번셈이 되었네요.

베란다가 아주 넓은 다세대 원룸을 매수 해서 잔금을 치른게 2019년 4월이야기니까 몇년전 이야기 입니다.

그때 당시 본인 돈을 잠시간 융통만 할 뿐, 매매가와 전세가가 똑같은 무피투자, 오히려 매매가보다 전세가가 높은 플피 투자가 유행하던 시기 였습니다.

플피투자를 목적으로 다세대 주택을 보던 중, 하나가 눈에 들어왔습니다.

온비드 물건 번호 2019-0200-054855

화곡동 베란다가 엄청 넓은 다세대 주택 원룸이었습니다.

감정평가서를 보던 중, 구조도를 보는 순간 확 끌렸습니다.

402호의 본체 점유 면적보다 훨씬 더 넓은 베란다에 꽂혔죠.

바로 임장을 하러 갑니다.

402호 앞에 멈추었는데, 비닐도 안 뜯긴, 대문 잠금장치가 있었고, 초기 비밀번호는 1234라고 적혀져 있었습니다.

밑져야 본전이라 1234를 입력하고 들어갔는데, 어라 문이 열립니다.

내부도 거의 새것이고 만족 스럽습니다.

최저가는 1억2백만원이었는데, 최저가보다 약간 높게 1억5백으로 단독 낙찰을 받았습니다.

같이 공매 나온 아래 옆 호수 들은 원룸이 아니고 투룸이상입니다.

같이 공매나온 이웃들의 낙찰가를 살펴보면

저는 원룸 전용 27.65 ㎡ – 감정가 1.46억 – 낙찰가 105,735,000원

아래층 302호 전용 51.38㎡ 넓은 투룸 – 감정가 2.35억 낙찰가 164,510,000원

옆집 투룸 전용 38.78㎡ 투룸 – 감정가 1.73억 낙찰가 134,148,000원

이중, 넓은 투룸 302호 낙찰자분은 낙찰받은 집을 이곳 저곳 손을 보고 수리를 하신 후에 같은해 12월에 2억3천700에 성공적으로 매도 하셨습니다.

옆집 투룸 낙찰자분은 낙찰 받고 주인이 실거주를 하시고 계십니다.

그렇다면, 본건 베란다 넓은 원룸은?

저는 바로 팔지 않았구요, 우선 이곳 저곳 도배도 하고 손을 봤습니다.

사진 처럼 도배하고 손볼곳을 손보아 깨끗하게 만든 후 1억2천에 전세를 맞추었습니다.

투자금을 다 뽑고 일정 부분 수익이 남는 플피투자를 하게 되었네요.

하지만, 이후 찾아오는 어려운 점은 다음 포스팅에서 적겠습니다.

온비드 공매를 검색하다 보니 재밌는 자동차 공매 물건이 있습니다.

감히 엄두도 못 내는 슈퍼카 공매 입니다. 그것도 무려 3건이나..

우선 공매 공고를 볼까요?

(출처는 Onbid 입니다. )

첫번째 차는 공매 시작가가 무려 19억 5천만원입니다.

두번째차는 시작가 4억1천6백, 세번째 차는 4억2천9백으로 시작 합니다.

도민저축은행 높으신 분이 관상용으로 모셔 놓던 차가 아닌가 추정합니다.

미등록차량이고 차 키도 없어서 낙찰받으면 별도의 운송 수단으로 실어 가야 하는 차라고 합니다.

사진이나 한번 볼까요?

우선 차 1, 시작가 19억짜리 부가티 베이런 입니다.

차 2도 한번 보시지요.

마지막으로 차3의 사진 올립니다.

누가낙찰 해 가실까 , 얼마에 낙찰해 가실까 궁금한 물건들입니다.

관심물건으로 등록하고 진행 되는 상황 봐야겠습니다.

영상은 2년쯤 전 관련 뉴스입니다.

아래 영상은 최근에 올라온 유튜브 영상입니다..보다 자세한 정보를 얻을수 있습니다.