Category: 경공매

안녕하세요! 금강다온공인중개사사무소입니다.

오늘은 저희 사무소의 새로운 공식 홈페이지 ‘realty99.co.kr’ 오픈 소식을 전해드리고자 합니다. 고객님들께 더 빠르고 정확한 알짜 매물 정보를 제공하고, 무엇보다 ‘편리함’을 극대화하기 위해 오랜 시간 고민하고 준비한 결과물입니다.

기존 부동산 사이트들의 아쉬웠던 점을 완벽하게 개선하고, 저희만의 전문 분야인 경매 대리입찰 서비스까지 스마트하게 녹여낸 새 홈페이지의 특별한 점 두 가지를 소개해 드립니다.

1. 더 이상 이중 등록은 NO! 빠르고 정확한 매물 확인 🏠

그동안 부동산 홈페이지를 이용할 때 가장 큰 고충 중 하나는 바로 ‘매물 등록’이었습니다. 주로 이용하시는 네이버부동산 플랫폼에 매물을 올리고, 홈페이지에도 똑같은 매물을 일일이 수기로 다시 입력해야 하는 번거로움이 있었죠. 이런 이중 작업은 매물 업데이트 속도를 늦추는 원인이 되기도 했습니다.

하지만 이번에 오픈한 realty99.co.kr은 이 불편사항을 획기적으로 개선했습니다!

매물 등록 프로세스를 효율적으로 연동 및 간소화하여, 관리자 노력없이 네이버부동산과 다름없는 최신의 정확한 매물 정보를 저희 홈페이지에서도 시차 없이 바로바로 확인하실 수 있습니다. 발품 팔 필요 없이, 금강다온의 엄선된 매물들을 홈페이지에서 가장 먼저 만나보세요.

2. 복잡한 경매 대리입찰, 홈페이지에서 원스톱으로! ⚖️

저희 금강다온의 핵심 서비스인 법원 경매 대리입찰도 홈페이지를 통해 훨씬 쉽고 스마트해졌습니다.

경매에 관심은 있지만 절차가 복잡하고 서류 작성이 까다로워 망설이셨던 분들이 많으실 텐데요. 이제는 홈페이지(realty99.co.kr) 내에서 대리입찰 신청부터 까다로운 입찰표 작성까지 쉽고 직관적으로 진행하실 수 있습니다.

복잡한 수기 작성이나 번거로운 절차 없이, 온라인에서 안내에 따라 쉽게 빈칸을 채우는 것만으로도 입찰 준비가 완료됩니다. 꼼꼼한 권리분석부터 입찰, 그리고 명도까지 고객님의 든든한 경매 파트너가 되어드리겠습니다.

스마트하고 투명한 부동산 거래의 시작, 금강다온공인중개사사무소가 새 홈페이지와 함께 한 발 더 앞서가겠습니다.

앞으로 realty99.co.kr을 통해 유익한 부동산 정보와 생생한 현장 임장기, 그리고 성공적인 경매 투자 소식을 꾸준히 전해드릴 예정이니 많은 관심과 방문 부탁드립니다!

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안녕하세요!

여러분의 성공적인 경매 투자를 돕는 든든한 파트너, 금강다온공인중개사사무소입니다.

경매 입찰, 시간적 여유가 없거나 절차가 부담스러워 ‘대리 입찰’을 고민하고 계시나요?

대리 입찰을 의뢰하실 때 가장 먼저 확인하셔야 할 필수 체크리스트가 있습니다.

🚨 경매 대리 입찰 시 필수 확인 사항!

법원에 정식으로 등록된 공인중개사, 법무사, 변호사인가?

만약의 사태를 대비한 **적당한 보증(공제)**을 갖추고 있는가?

소중한 자산이 오가는 경매! 무자격자에게 맡기면 큰 낭패를 볼 수 있습니다. 반드시 정식 자격과 보증을 갖춘 전문가와 함께하셔야 합니다.

🏆 500건 이상 무사고! 검증된 경·공매 전문가 원유호 대표

저희 금강다온공인중개사사무소의 원유호 대표는 2024년부터 경매 및 공매 전문 공인중개사로 활약해 오고 있습니다.

단순히 이론만 아는 것이 아닙니다. 지금까지 500건 이상의 입찰 대행을 수행하면서, 단 한 건의 사건·사고도 발생하지 않은 100% 안전한 공인중개사입니다. 풍부한 실전 경험과 노하우로 의뢰인님의 소중한 자산을 지키며 확실한 입찰을 돕겠습니다.

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📍 주요 활동 법원 및 대리 입찰 비용 안내

고객님의 부담을 덜어드리기 위해 합리적인 비용으로 서비스를 제공합니다.

주요 활동 법원

인천지방법원 (본원, 부천지원)

수원지방법원 (본원, 안산지원, 안양지원)

비용 안내

단순 대리 입찰 : 9만 9천 원부터~ (※ 주 활동 법원 기준, 입찰가 산정 제외)

💡 참고사항

원거리 법원 출장이 필요하거나, 권리 분석 및 입찰가 산정 등의 추가 용역이 필요한 경우, 사안의 복잡성에 따라 합리적인 선에서 금액이 증액될 수 있습니다.

🤝 입찰부터 사후 관리까지, 든든한 조력자

경매는 낙찰을 받는 것에서 끝나지 않습니다. 낙찰 이후의 복잡한 절차에서 예상치 못한 문제가 발생하거나 전문가의 도움이 필요하실 때 연락 주시면, 내 일처럼 성심성의껏 모시겠습니다.

새롭게 힘찬 발걸음을 내딛는 금강다온공인중개사사무소!

초심을 잃지 않고 언제나 의뢰인님의 입장에서 최선을 다하겠습니다. 경매 대리 입찰과 관련해 궁금한 점이 있으시다면 언제든 편하게 문의해 주세요.

📞 상담 및 의뢰 문의

사무소명: 금강다온공인중개사사무소 (대표: 원유호)

연락처: 031-520-5552, 010-9009-2226

오시는 길: 경기도 시흥시 장현천로 133, 상가102호

여러분의 성공적인 낙찰을 기원합니다! 감사합니다.

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안녕하세요. 시흥·인천 지역 경매 및 매수대리 전문 금강다온 공인중개사사무소입니다.

오늘 소개할 물건은 경기도 시흥시 신천역 핵심 상업지구에 위치한 상가 경매 매물입니다. 현재 감정가 대비 무려 24%까지 가격이 폭락하여 사실상 ‘땅값도 안 되는’ 수준으로 떨어진 상태입니다. 넓은 평수의 가성비 상가나 확실한 시세차익을 노리시는 분들이라면 반드시 주목해야 할 물건입니다.

📍 경매 물건 개요

사건번호: 2025타경52169 (안산지원 경매4계)

소재지: 경기도 시흥시 대야동 530-2 (도로명: 비둘기공원5길 16) 대야프라자 7층 701호

물건종별: 근린상가

면적: 건물면적 444.46㎡ (134.45평) / 대지권 99.83㎡ (30.2평)

감정가: 708,000,000원

최저매각가격: (24%) 169,990,000원

입찰보증금: (10%) 16,999,000원

매각기일: 2026년 6월 4일 (목) 10:30

🏢 입지 및 상권 분석

첨부된 지도를 보면 본 건의 입지적 장점이 확연히 드러납니다.

서해선 신천역과 인접한 중심상업지역 핵심에 자리 잡고 있으며, 롯데마트, IBK기업은행, KB국민은행 등 주요 금융 및 상업 인프라가 촘촘하게 밀집해 있습니다.

무엇보다 상권의 배후 수요가 탄탄합니다. 상가 바로 인근으로 시흥센트럴푸르지오(2,000세대 이상)를 비롯해 대야삼1공원 주변의 아파트 단지와 주거 밀집 지역이 넓게 형성되어 있어 유동 인구와 고정 수요를 모두 흡수할 수 있는 훌륭한 입지입니다.

📐 물건 현황 및 내부 구조

건물 외관 사진을 보면 해당 상가 건물에는 PC방, 노래클럽, 당구장 등 다양한 엔터테인먼트 및 근린생활시설이 입점해 있어 집객력이 우수합니다.

본 건인 7층 701호는 전용면적 134.45평(444.46㎡)의 대형 평수입니다. 내부 구조도를 살펴보면 중앙의 코어를 중심으로 ‘U’자 형태를 띠며 넓게 배치되어 있고, 공용부분 일부를 포함하고 있습니다. 이처럼 면적이 넓은 상가는 기존처럼 대형 PC방이나 체육시설, 스터디카페, 혹은 대형 사무실 등으로 용도를 다각화하여 활용하기 매우 좋습니다.

💡 금강다온 공인중개사의 투자 포인트 & 주의사항

이 물건의 가장 강력한 메리트는 단연 가격입니다. 건물 가격을 ‘0원’으로 치더라도, 대지권(땅값) 가치조차 한참 밑도는 파격적인 금액까지 떨어졌습니다.

본 건은 신천역 중심상업지역 내에 위치해 있으며, 대지권만 99.83㎡(약 30.2평)에 달합니다. 중심상업지역의 30평 대지 가치를 고려해 보십시오. 감정가 7억 800만 원에서 4차례나 유찰되어 1억 6,999만 원이 된 현재 최저가는 그야말로 거저나 다름없는 수준입니다.

하지만 가격이 저렴해졌다고 해서 무턱대고 입찰하는 것은 위험합니다. 대형 상가의 경우 오랜 기간 공실로 방치되었을 시 수백만 원에서 수천만 원에 달하는 미납 관리비가 낙찰자에게 인수될 수 있습니다. 따라서 입찰 전 반드시 현장 임장을 통해 관리사무소에서 정확한 체납 내역을 파악해야 하며, 점유자의 명도 저항에 대비한 전략도 철저히 세워야 합니다.

중심상업지역의 가치 높은 대지지분을 땅값도 안 되는 금액에 확보하면서, 134평 대형 상가까지 얻을 수 있는 흔치 않은 기회입니다.

복잡한 상가 권리 분석이나 현장 조사, 미납 관리비 파악 및 적정 입찰가 산정이 어려우시다면 언제든 저희 금강다온 공인중개사사무소로 문의해 주십시오. 정확한 분석과 안전한 매수대리로 고객님의 성공적인 투자를 돕겠습니다.

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[경매 입찰 후기] 대전 가양동 상가(건물만 매각) 패찰기 – 단점을 기회로 바꾸려 했던 전략

안녕하세요. 금강다온 공인중개사사무소입니다.

오늘은 최근 법인 명의로 입찰에 참여했던 조금은 특별한 경매 물건의 패찰 후기를 적어보려 합니다. 결과적으로는 아쉽게 패찰 했지만, ‘건물만 매각’이라는 특수물건을 어떻게 수익으로 연결할 수 있는지에 대한 투자 아이디어를 공유해 드리겠습니다.

1. 경매 사건 개요

사건번호: 2024 타경 119309(2) (대전지방법원)

소재지: 대전광역시 동구 가양동 매봉로 내 지하층 상가

물건종별: 근린상가 (약 3.95평)

감정가: 1,072,000원

최저매각가격: 525,000원 (49%)

특이사항: 건물만 매각, 형식적 경매

감정가 자체가 100만 원대인 초소액 물건입니다. 2번의 유찰을 거쳐 최저가가 52만 5천 원까지 떨어졌던 사건이죠.

2. 입찰 포인트와 나의 투자 전략 (Exit Plan)

이 물건의 가장 큰 특징은 ‘토지 매각 제외(건물만 매각)’라는 점입니다. 일반적으로 대지권이 없는 건물만 매각되는 물건은 초보자분들이 꺼리는 이른바 ‘특수물건’에 속합니다. 추후 토지 소유자로부터 지료 청구나 철거 소송 등의 압박을 받을 수 있기 때문입니다.

하지만 저는 이 단점을 오히려 기회로 보았습니다.

제가 세웠던 계획은 이렇습니다. 일단 법인 명의로 최저가에 가깝게 저렴하게 낙찰을 받습니다. 이후 추가적인 법적 절차를 통해 대지권을 정상적으로 등기하여 흠결 없는 온전한 물건으로 만든 뒤, 시장에 적정한 가격으로 되팔아 수익을 창출하는 것이었습니다.

복잡해 보이지만, 절차를 밟아 문제를 해결할 수만 있다면 소액으로도 훌륭한 수익률을 올릴 수 있는 확실한 엑시트(Exit) 전략이었습니다.

3. 예상 밖의 입찰 결과… 그리고 패찰

물건의 면적이 작고 지하이기도 하며, 무엇보다 ‘건물만 매각’이라는 권리상의 허들이 있어 단독 입찰을 예상했습니다. 그래서 최저가인 525,000원에서 무리하지 않고 소폭만 금액을 올려 입찰가를 적어냈습니다. (개찰 결과를 보니 2등 입찰가인 562,000원이 저희 법인이 작성한 금액과 일치하거나 매우 근접한 상황이었습니다.)

그런데 개찰을 해보니 놀랍게도 총 3명이나 입찰에 참여했습니다.

최종 1등 낙찰자는 780,000원(감정가 대비 73%)을 적어낸 분이 가져가시게 되었습니다.

4. 마무리하며

약 20만 원 남짓한 차이로 패찰을 하게 되어 개인적으로는 꽤 아쉬움이 남는 사건입니다. 대지권 정리 후의 매도 그림까지 명확하게 그려놓았던 터라 더욱 그렇네요. 낙찰받으신 분도 아마 저와 비슷한 전략으로 접근하시지 않았을까 짐작해 봅니다.

비록 이번 대전 가양동 물건은 제 인연이 아니었지만, 경매 시장에는 매일 새로운 물건이 쏟아집니다. 이번 경험을 복기하며 다음에는 더 예리한 분석과 입찰가 산정으로 좋은 결과를 만들어내야겠습니다.

앞으로도 현장감 넘치는 경매 이야기와 알짜 부동산 정보로 찾아뵙겠습니다.

감사합니다!

부동산 경매 / 공매 / 매매 문의

금강다온 공인중개사사무소 (경기도 시흥시)

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[경매 인사이트] “집 대신 전세권을 산다?” 잠실 롯데캐슬골드 전세권 매각 사건 (2025타경 51300)

금일 확인해보니 경매 사건 변경 되었습니다. 참고 하시기 바랍니다!

최근 서울동부지방법원에서 진행 중인 2025타경 51300 사건은 경매 시장에서 보기 드문 ‘전세권 매각’ 물건입니다. 대상은 잠실역 초역세권에 위치한 대형 평형, 롯데캐슬골드 101동 35층(전용 243.4㎡)입니다.

1. 사건 개요: 무엇을 매각하는가?

보통 경매는 ‘소유권’을 넘겨받는 것이지만, 이 사건은 ‘전세권’이라는 권리 자체를 낙찰받는 것입니다.

사건번호: 2025타경 51300 (임의경매)

매각대상: 전세권 (제9번 전세권)

전세보증금: 29억 원

감정평가액: 27억 3,000만 원

전세 존속기간: 2018.09.28 ~ 2026.10.09까지

입찰기일: 2026.05.11 (신건)

이 사건은 전세권자가 해당 전세권을 담보로 대출을 받았으나(전세권 근저당), 이를 갚지 못해 근저당권자가 전세권을 경매에 넘긴 케이스입니다.

2. 왜 이 물건에 주목해야 할까? (투자 포인트)

① 확정된 수익률 (시세 차익이 아닌 보증금 차익)

현재 감정가는 27.3억 원이지만, 실제 집주인에게 돌려받을 보증금은 29억 원입니다. 만약 신건(100%)에 낙찰받는다면, 약 5개월(낙찰 시점부터 만기인 10월까지) 만에 1.7억 원의 차익을 얻게 됩니다. 이는 단순 계산으로도 연환산 수익률이 매우 높습니다.

② 세금 부담 최소화

소유권을 이전받는 것이 아니기 때문에 취득세(다주택자 중과 등) 부담이 거의 없습니다. 주택 수에 포함되지 않아 세금 규제에서 자유롭다는 것이 큰 장점입니다.

③ 단기 자금 회수

존속기간이 2026년 10월 9일까지로 정해져 있습니다. 낙찰 후 약 반년 정도만 기다리면 집주인으로부터 보증금을 반환받아 엑시트(Exit)가 가능합니다.

3. 주의해야 할 점 (리스크 관리)

① 대출의 어려움

일반적인 주택담보대출이 불가능합니다. 전세권 낙찰은 특수 물건에 해당하므로 전액 현금 동원이 가능하거나, 특수 대출 상품을 미리 알아보아야 합니다.

② 집주인의 보증금 반환 능력

만기 시 집주인이 29억 원을 즉시 돌려줄 능력이 있는지가 핵심입니다. 만약 돌려주지 않는다면 낙찰자가 직접 해당 부동산 전체에 대해 ‘경매 신청’을 하여 보증금을 회수해야 하는 번거로움이 발생할 수 있습니다. (하지만 롯데캐슬골드 같은 우량 자산은 다음 세입자를 구하기 용이해 리스크가 상대적으로 낮습니다.)

③ 전세권의 범위 확인

매각 물건 명세서를 통해 해당 전세권이 건물 전체에 대해 유효한지, 선순위 대항력이 있는지 꼼꼼히 체크해야 합니다. 본 사건의 경우 ‘선순위 전세권’으로서 매각 대상이므로 권리 관계는 비교적 명확해 보입니다.

4. 전문가 한줄평

“현금 동원력이 있는 투자자에게는 예적금보다 훨씬 높은 수익을 보장하는 단기 확정 수익형 상품”

전세권 경매는 아는 사람만 들어가는 ‘니치 마켓(Niche Market)’입니다. 특히 잠실 롯데캐슬골드와 같은 대형 평형의 전세권은 흔치 않은 기회입니다. 세금 걱정 없이 단기 고수익을 노리는 스마트한 투자자라면 이번 2025타경 51300 사건을 주목해 보시기 바랍니다.

본 포스팅은 정보 전달을 목적으로 하며, 실제 입찰 시에는 반드시 법원 문건과 현장 조사를 통해 최종 확인하시기 바랍니다.

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[경매 가이드] 인천지방법원 본원 경매 입찰 완벽 정리 (주차, 시간, 현장 꿀팁)

안녕하세요! 오늘은 제가 자주 방문하는 인천지방법원 본원의 경매 입찰 정보와 방문 시 알아두면 좋은 실전 팁들을 모아 정리해 드립니다. 초보 입찰자분들이나 오랜만에 방문하시는 분들께 도움이 되길 바랍니다.

1. 위치 및 주차 정보

인천 법원 본원은 미추홀구 학익동에 위치해 있습니다.

주차장: 규모가 작지는 않지만, 경매 물건이 많은 날에는 금방 만차됩니다. 대기 줄이 길어질 수 있으니 주의하세요.

주의사항: 현재 정세(이란 전쟁 등) 영향으로 차량 5부제가 운영 중일 수 있습니다. 방문 전 확인하시고, 만약의 경우를 대비해 인근 노상 주차장이나 공영 주차장 위치를 미리 파악해 두시는 것을 추천합니다.

2. 입찰 시간 및 게시판 확인

입찰 시간: 10:20 ~ 11:20

법정 개방: 너무 일찍 도착해도 법정 문은 닫혀 있습니다. 보통 오전 9시 55분경 직원이 문을 엽니다.

사건 확인: 문이 열림과 동시에 법정 게시판에 오늘 진행되는 사건 번호 리스트가 게시됩니다. 본인이 입찰할 물건이 변경되거나 취하되지 않았는지 가장 먼저 확인해야 합니다.

3. 법정 안의 ‘작은 정보전’ (중요 꿀팁!)

11시 20분에 입찰이 마감되면 서류 정리 후 개찰을 시작합니다. 이때 아는 사람만 아는 현장 꿀팁이 있습니다.

💡 고수들의 메모법

개찰 전, 법정 우측 앞쪽에서 직원들이 입찰 서류를 정리하며 사건별 입찰 건수를 확인합니다. 마이크로 발표해주지는 않지만, 앞줄에 앉아 있으면 이 내용을 귀동냥할 수 있습니다. 법원 단골들은 이 시간에 집중해서 사건별 입찰자 수를 미리 메모해 두곤 합니다.

4. 금강산도 식후경, 구내식당 ‘한강라면’

아침 일찍 서둘러 오느라 식사를 거르셨다면 법원 구내식당을 이용해 보세요.

한강라면: 기계로 직접 조리해 먹는 라면이 준비되어 있습니다.

장점: 일반 점심시간 전에도 이용할 수 있어, 입찰 전후 출출함을 달래기에 아주 좋습니다.

5. 기타 참고사항

법원 내 은행: 국민은행이 입점해 있습니다. 보증금 수표 발행이 필요하신 분들은 참고하세요.

진행 순서: 개찰이 시작되면 경매계와 상관없이 사건 번호 순서대로 빠르게 진행됩니다.

인천지방법원 본원은 현장 분위기가 활발한 곳 중 하나입니다. 위 내용들을 미리 숙지하셔서 당황하지 않고 성공적인 입찰 하시길 응원하겠습니다!

도움이 되셨다면 공감과 댓글 부탁드립니다!

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[급매보다 저렴] 수도권 가성비 아파트가 이 가격? 시흥 하중동 관곡마을 성원아파트 경매

안녕하세요, 금강다온 공인중개사사무소입니다.

최근 수도권 내에서 1억 원대 아파트 찾기 정말 힘드시죠? 오늘은 시흥시 하중동에 위치한 아주 매력적인 아파트 경매 물건을 소개해 드리려고 합니다. 감정가 자체가 이미 착한데, 1회 유찰되어 가격 메리트가 폭발한 물건입니다.

### 물건 개요: 2025타경52374

사건번호: 2025타경52374

소재지: 경기도 시흥시 하중동 827 관곡마을 성원아파트 116동 10층

건물면적: 전용 59.73㎡ (18.07평 / 공급 24평형 내외)

감정가: 238,000,000원

최저가 (70%): 166,600,000원

매각기일: 2026년 5월 14일 (안산지원)

### 왜 이 물건인가? 추천 포인트

1. 압도적인 가격 경쟁력

감정가 2.38억에서 한 번 유찰되어 최저가 1.6억 원대에 진입했습니다. 인근 전세가 수준으로 내 집 마련을 하거나 투자용으로 접근하기에 최적의 타이밍입니다.

2. 실거주 및 투자 가치 높은 단지

하중동 관곡마을 성원아파트는 쾌적한 주거 환경으로 실거주 만족도가 높은 곳입니다. 특히 이 단지는 **”경매가 아니더라도 강력히 추천드리는 단지”**입니다. 왜 전문가가 이 단지를 콕 집어 추천하는지, 그 숨겨진 디테일과 향후 호재는 방문 상담 시 상세히 공개해 드리겠습니다.

3. 충분한 준비 기간

매각기일이 5월 중순으로 예정되어 있어, 현장 답사와 권리 분석, 자금 계획을 세우기에 충분한 시간이 남아 있습니다. 경매는 철저한 준비가 수익률을 결정합니다.

### 입찰 전 꼭 확인하세요!

현재 2차 매각 예정으로 보증금은 최저가의 10%인 16,660,000원이 필요합니다. 1차 신건에서 유찰된 만큼 이번 차수에는 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다.

“수도권 1억 원대 아파트, 기회는 왔을 때 잡아야 합니다.”

본 물건에 대한 권리 분석, 시세 파악, 그리고 입찰가 산정까지 전문가의 도움이 필요하시다면 언제든 금강다온의 문을 두드려 주세요.

📍 상담 및 문의

금강다온 공인중개사사무소

010-9009-2226

미리 연락 주시고 방문하시면 더욱 심도 있는 상담이 가능합니다.

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[경매] 땅값도 안 된다! 시흥 오이도 노유자 시설 파격가 (사건번호 2024타경3100)

안녕하세요! 시흥·안산 경매 전문가, 금강다온 부동산입니다.

오늘 소개해 드릴 물건은 시흥 오이도의 랜드마크인 ‘빨간 등대’ 인근에 위치한 노유자 시설 경매 건입니다. 감정가 대비 하락폭이 커서, 제목 그대로 “땅값도 안 되는” 수준까지 떨어진 초저가 매물입니다.

1. 사건 개요

사건번호: 2024타경 3100

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 1974-12 (오이도로135번길 7)

용도: 노유자시설 (어린이집 등)

면적: 토지 226.9㎡ (약 68.6평) / 건물 556.64㎡ (약 168.4평)

매각기일: 2026년 5월 12일 (안산지원)

2. 가격 정보 (반값 이하!)

이 물건의 가장 큰 특징은 압도적인 가격 경쟁력입니다.

감정가: 1,023,820,000원

최저가 (34%): 351,169,000원

입찰보증금 (20%): 70,233,800원

이미 한 차례 낙찰(6.6억)되었다가 대금 미납으로 다시 나온 재매각 사건입니다. 덕분에 최저가는 감정가 10억 대비 약 34% 수준인 3.5억까지 떨어졌습니다. 오이도 인근의 토지 공시지가와 시세를 고려하면 그야말로 건물값은 제외하고 땅값조차 안 되는 금액입니다.

3. 입지 및 물건 분석

오이도 명소 인근: 관광객이 몰리는 빨간 등대 인근에 위치하여 접근성이 좋습니다.

활용 가치: 현재 노유자 시설(어린이집 등)로 되어 있으나, 오이도 특유의 상권을 고려했을 때 용도 변경을 통한 리모델링이나 수익형 부동산으로의 전환 검토가 필요해 보입니다.

주의사항: 재매각 사건이므로 **입찰보증금이 20%**라는 점을 반드시 유의하셔야 합니다. 또한 대금 미납의 원인이 권리 분석상의 문제인지, 단순 자금 조달의 문제인지에 대한 철저한 현장 조사가 선행되어야 합니다.

4. 금강다온 부동산의 한줄평

“시흥 오이도에서 이 정도 대지 면적의 건물을 3억 원대에 취득할 수 있는 기회는 흔치 않습니다. 실거주보다는 투자가치나 용도 변경을 통한 수익 창출을 노리는 분들께 강력 추천합니다.”

상세한 권리 분석이나 예상낙찰가가 궁금하신가요?

시흥 경매 전문, 금강다온 부동산으로 문의해 주시면 현직 공인중개사의 시각으로 정확하게 상담해 드리겠습니다.

[문의/상담]

금강다온 공인중개사사무소

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안녕하세요! 인천지방법원 경매 현장을 누비며 생생한 정보를 전해드리는 금강다온공인중개사사무소입니다.

지난번 포스팅에서 소개해 드렸던 인천 서구 왕길동 검단자이2단지(2024타경549872) 대지권 미등기 사건, 기억하시나요? 낙찰 결과가 나온 이후, 과연 까다로운 대지권 문제가 어떻게 해결되었을지 궁금해하시는 분들이 많았는데요. 오늘은 등기부등본을 통해 낙찰자의 행보를 찬찬히 복기해 보며 공부하는 시간을 가져보겠습니다.

🏢 사건 개요 및 낙찰 결과 리마인드

사건번호: 2024타경549872 (공유물분할을 위한 경매)

소재지: 인천광역시 서구 왕길동 696-1 검단자이2단지

감정가: 361,000,000원

낙찰가: 277,050,500원 (감정가 대비 77%)

입찰 인원: 2명

낙찰일: 2025년 11월 25일

이 사건은 당시 ‘대지권 미등기’ 상태이고 감정가격에 대지권이 포함되어 평가되었던 물건입니다. 특히 사실조회 결과, 건설사(GS건설)에 납부해야 할 분양대금 잔금과 연체이자 합계가 약 1억 9,584만 원에 달해 입찰자들을 고민하게 했던 사건이었죠.

🔍 낙찰자의 행보: 소유권 이전부터 대지권 해결까지

1. 신속한 대금 납부와 소유권 이전

낙찰자 서○○ 님은 2026년 1월 7일에 잔금을 모두 납부하셨습니다. 이후 일주일 뒤인 2026년 1월 14일, ‘공유물분할을 위한 경매로 인한 매각’을 원인으로 소유권 이전 등기를 무사히 마치셨네요.

2. 매매사업자 추정 (근저당권 없음)

현재 등기부등본을 살펴보면 소유권 이전과 동시에 설정된 주택 근저당권이 전혀 보이지 않습니다. 보통 수도권 대출 규제가 까다로운 상황에서 근저당이 없다는 점으로 미루어 보아, 낙찰자께서 매매사업자로서 자금을 운용하셨거나 전액 현금으로 처리하셨을 가능성이 높아 보입니다.

3. 대망의 ‘대지권 등기’ 완료! (2026. 02. 06)

가장 핵심이었던 대지권 문제는 어떻게 되었을까요? 등기부 표제부를 확인한 결과, 2026년 2월 6일에 ‘소유권대지권’ 등기가 완료된 것을 확인했습니다! 낙찰 후 약 한 달 만에 깔끔하게 대지권 문제를 해결하신 건데요. 복잡한 소송으로 가기보다는 건설사와의 협상을 통해 원만하게 잔금 및 이자 문제를 정리하신 것으로 보입니다. 정말 대단한 추진력이시네요! 👏👏👏

📈 현재 상황 및 투자 관점

현재 이 물건은 대지권 문제까지 완벽히 해결된 상태로 매물로 나와 있는 것으로 보입니다.

현재 상태: 대지권 등기 완료 및 기존 권리(압류, 가등기, 임차권 등) 모두 말소

매물 현황: 3억 중반대의 단지 내 최저가로 매도 진행 중인 것으로 파악됩니다.

감정가 수준인 3억 중반대에 매도하신다면 낙찰가 대비 충분한 수익 구간이 나올 것으로 예상됩니다. 단지 내 최저가 매물인 만큼, 조만간 좋은 소식이 들려올 것 같네요. 저희 사무소와 조금 더 가까운 단지였다면 제가 직접 팔아드리고 싶을 정도로 매력적인 정석 복기 사례였습니다. 😊

경매는 낙찰보다 ‘해결’이 더 중요하다는 것을 다시 한번 느끼게 해준 사건이었습니다. 대지권 미등기라는 특수 물건도 정확한 분석과 협상 능력이 있다면 훌륭한 수익 모델이 될 수 있습니다.

부동산 경매 및 공매 관련하여 궁금한 점이 있으시다면, 언제든 금강다온공인중개사사무소를 찾아주세요!

감사합니다!

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[의정부 경매] 남들이 기피할 때가 기회! 대지권 미등기/매각제외 아파트 분석 (2025타경2920)

안녕하세요! 경기도 시흥에서 경공매 전문 부동산을 운영하며 여러분의 안전한 투자 파트너가 되어드리는 금강다온경공매입니다. 😊

요즘 경매 시장, 정말 뜨겁죠? 특히 아파트 단지는 조금이라도 저렴하게 내 집 마련을 하려는 분들이 몰리면서 낙찰가가 실거래가와 큰 차이가 없는 경우도 허다합니다. 소문난 잔치에 먹을 것 없다는 말이 딱 이럴 때 쓰이는 것 같아요.

그래서 전략이 필요합니다. 모두가 예쁘고 깨끗한 물건만 쳐다볼 때, “조금은 어렵지만 전문가와 함께라면 해결 가능한” 특수 물건에 눈을 돌리는 것이 수익률을 극대화하는 비결입니다.

오늘 소개해 드릴 물건이 바로 그런 ‘숨은 보석’ 같은 사건입니다.

📍 사건 개요: 의정부지법 2025타경2920

이번 물건은 의정부시 호원동에 위치한 호원하늘빛아파트입니다.

소재지: 경기도 의정부시 범골로 35-7, 101동 1층 102호

물건종류: 아파트

건물면적: $59.9㎡ (전용 18.12평)

감정가: 121,000,000원

최저가: (100%) 121,000,000원

매각기일: 2026년 4월 30일 (의정부지방법원)

⚠️ 이 물건의 핵심 포인트: “대지권 매각제외”

사진을 보시면 아시겠지만, 이 물건은 **’건물만 매각’**되는 조건입니다.

초보 투자자분들은 “땅이 없는 아파트를 낙찰받아서 뭐 해?”라며 그냥 지나치기 일쑤죠. 하지만 바로 이 지점이 수익의 출발점입니다.

진입장벽이 높다 = 경쟁자가 적다

일반적인 대출이 어렵고 법정지상권 성립 여부 등 법률적 검토가 필요하기 때문에 경쟁률이 현저히 낮아집니다. 그만큼 유찰 시 아주 저렴한 가격에 낙찰받을 가능성이 커집니다.

입지적 장점

해당 물건은 의정부시 호원동의 생활 인프라를 그대로 누릴 수 있는 위치에 있습니다. 건물의 상태와 점유 관계를 면밀히 분석한다면 충분히 승산이 있는 게임입니다.

대지권 문제만 해결 되면 가치 상승은 당연한 결과입니다.

💡 전문가의 시선으로 봐야 하는 이유

“건물만 나온 아파트, 위험하지 않나요?”

네, 위험할 수 있습니다. 혼자 하신다면요.

하지만 대지권 문제해결 그리고 추후 매각 전략까지 철저하게 설계할 수 있는 전문가와 함께라면 이야기는 달라집니다.

금강다온경공매는 현장의 공기를 직접 마시고, 서류 뒤에 숨겨진 진실을 읽어내는 **’현장 중심’**의 분석을 지향합니다. 이번 2025타경2920 물건 역시 저희가 눈여겨보고 있는 전략적 물건 중 하나입니다.

🏁 마치며

남들과 똑같은 길을 가서는 앞서나갈 수 없습니다.

경매 시장의 레드오션에서 벗어나, 전문가의 손길이 닿았을 때 빛을 발하는 블루오션 물건에 도전해 보세요.

의정부 호원하늘빛아파트 사건에 대해 더 궁금한 점이 있거나, 입찰 전략이 필요하신 분들은 언제든 저희 금강다온경공매로 문의해 주시기 바랍니다.

여러분의 성공 투자를 위해 오늘도 발로 뛰겠습니다! 🏃‍♂️💨

[금강다온 Licensed Real Estate Agency]

📍 경기도 시흥시 소재 (경공매 전문)

📞 상담 문의: 010-9009-2226

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