안녕하세요! 금강다온공인중개사사무소입니다.
최근 수도권 일부 지역의 집값이 큰 폭으로 상승하면서, 국토교통부에서 주거정책심의위원회를 거쳐 새로운 규제지역 추가 지정 소식을 발표했습니다. 해당 지역에 부동산 거래나 경매 입찰을 계획 중이셨던 분들은 대출과 세제 요건이 크게 달라지므로 반드시 확인하셔야 할 내용입니다.
오늘은 새롭게 투기과열지구 및 조정대상지역으로 묶인 곳은 어디인지, 그리고 어떤 규제들이 적용되는지 알기 쉽게 정리해 드리겠습니다.
1. 신규 지정 지역 및 효력 발생일
이번에 새롭게 규제지역으로 포함된 곳은 경기 남부와 동북부의 주요 도심 3곳입니다.
신규 지정 지역: 경기도 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시
투기과열지구 및 조정대상지역 효력 발생: 2026년 7월 1일부터 적용 완료
토지거래허가구역 지정: 2026년 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지
이미 7월 1일 자로 투기과열지구 및 조정대상지역 규제는 효력이 발생했으며, 7월 5일부터는 토지거래허가구역으로도 묶이게 되었습니다.
2. 규제지역 지정 배경
그렇다면 왜 이 세 곳이 타깃이 되었을까요?
화성시 동탄구 & 용인시 기흥구: 최근 반도체 업계 특수에 따른 집값 상승 기대감과 더불어 GTX-A 개통 등 굵직한 교통 인프라 개선 호재가 크게 작용했습니다.
구리시: 서울과 인접한 지리적 이점과 역세권 수요가 몰리면서 가격 상승세가 지속되고 있기 때문입니다.
국토교통부는 이러한 주택 시장 과열에 대응하고 실수요자를 보호하기 위해 선제적으로 투기적 매수를 차단하려는 목적이라고 밝혔습니다.
3. 주요 규제 효과 (무엇이 달라지나?)
투기과열지구 및 조정대상지역으로 지정되면 대출, 세제, 청약, 정비사업 등 다방면에서 강력한 제한을 받게 됩니다.
대출 규제 강화
주택담보대출(LTV): 무주택자는 40%로 제한되며, 유주택자는 아예 주담대(0%)를 받을 수 없습니다. 최대한도 역시 6억 원으로 제한되고, 6개월 이내 전입의무가 부과됩니다.
전세대출: 소유권 이전 조건부 전세대출이 금지됩니다.
신용대출: 1억 원 초과 신용대출을 받은 상태에서 1년 내에 규제지역 내 주택 구입이 제한됩니다.
세제 및 전매 제한
세금 중과: 다주택자의 경우 취득세와 양도소득세가 중과되며, 장기보유특별공제가 전면 배제됩니다.
1세대 1주택 비과세 요건: 기존 요건에 더해 ‘2년 보유 및 2년 거주’ 요건이 필수로 적용됩니다.
전매 제한: 주택의 경우 수도권은 3년의 전매제한이 걸리며, 100실 이상 오피스텔도 1년간 전매가 제한됩니다.
청약 및 정비사업
청약 1순위 자격 강화: 청약통장 가입 후 2년 경과, 세대주 요건, 과거 5년 이내 당첨 이력 없음 등의 까다로운 조건이 붙습니다.
가점제 확대: 85㎡ 초과 주택의 경우 투기과열지구는 가점제 50%, 조정대상지역은 30%가 적용되는 등 가점제 비율이 늘어납니다.
조합원 지위 양도 제한: 재건축은 조합설립인가 이후부터, 재개발은 관리처분인가 이후부터 조합원 지위 양도가 막힙니다.
이번 규제지역 추가 지정으로 화성 동탄, 용인 기흥, 구리 지역의 부동산 거래 환경이 크게 타이트해졌습니다. 자금 조달 계획서 및 입주 계획 신고 의무도 추가되므로, 해당 지역에서 실거주 목적의 매수나 경매 입찰을 준비하셨던 분들은 바뀐 대출 한도와 세금 요건을 보수적으로 재점검하셔야 합니다.
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