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안녕하세요.

인천과 부천 지역에서 매수신청대리인으로 법원 경매 대리입찰을 진행하고 있는 진흥부동산입니다.

오늘은 2025년 6월 17일(화), 부천지원 경매 법정에서 있었던 현장 이야기를 나눠보려 합니다.

이날 부천지원 경매3계에서는 총 54건의 경매 사건이 진행되었습니다. 건수만 놓고 보면 평소와 비슷한 수준이었지만, 현장 분위기는 비교적 한산한 편이었습니다. 법정에 모인 입찰자 수가 많지 않아, 전체적으로 차분한 분위기 속에서 경매가 진행됐습니다.

이번에 저는 총 4건의 입찰 의뢰를 받아 대리입찰을 진행했습니다. 의뢰인의 낙찰을 위해 최선을 다했지만, 아쉽게도 모두 패찰이라는 결과를 받게 되었습니다. 때로는 결과가 따라주지 않는 날도 있기에, 오늘의 경험을 다음 입찰에 반영해 더욱 치밀한 전략으로 준비하려 합니다.

특히 이번 경매에서 눈여겨볼 만한 사건이 하나 있었는데요.

바로 2024타경40552 사건입니다. 이 물건은 현황조사서에 ‘유치권 행사 중’이라는 표기가 되어 있었고, 건물 외부에도 유치권 관련 현수막이 붙어 있었습니다. 이러한 표기는 경매 초보자나 경험이 부족한 입찰자들에게는 진입 장벽처럼 느껴져 입찰 기피 요인이 되기도 합니다.

저 역시 유치권이 걸린 물건이라는 정보를 바탕으로 입찰자가 많지 않으리라 예상했고, 실제로도 단 3명만이 입찰에 참여했습니다. 하지만 조금 더 면밀히 들여다보니, 감정평가서상에는 유치권 행사 사실이 구체적으로 확인되지 않았고, 현장 출입에도 아무런 제약이 없었다는 언급이 있었습니다.

즉, 실질적인 유치권 행사라기보다는 단순히 현수막만 걸려 있었던 상황이었던 것이죠. 이런 경우, 겉으로 보이는 정보에만 의존하기보다는 반드시 현장 실사 및 감정평가서를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요하다는 것을 다시 한 번 느낄 수 있었습니다.

결과적으로 이 물건은 입찰자 수가 적었던 만큼 낙찰자에게는 상당히 유리한 조건에서 낙찰이 이루어졌습니다. 현장을 정확히 분석하고 판단했던 분에게는 값진 성과였을 것입니다.

오늘의 경매를 마무리하며 느낀 점은, 경매에서는 보이는 것만 믿어선 안 된다는 것입니다. 현황조사서, 감정평가서, 현장 실사 이 세 가지가 모두 갖추어졌을 때, 진짜 가치 있는 물건을 놓치지 않고 입찰할 수 있습니다.

이상으로 2025년 6월 17일(화) 부천지원 경매 법정 스케치를 마칩니다.

다음 경매 현장 이야기에서도 보다 생생한 소식 전해드리겠습니다. 감사합니다.

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예상치 못한 이별, 그리고 부동산 계약의 현실

안녕하세요, 인천 부천에서 경공매 매수대리 및 일반 부동산 중개를 하고 있는 진흥부동산입니다. 저희 사무실에는 일반 부동산 중개를 담당하는 두 분의 직원분이 계셔서 다양한 부동산 업무를 처리하고 있는데요. 오늘은 최근 저희에게 일어났던, 다소 안타까우면서도 현실적인 이야기를 나누고자 합니다.

갑작스러운 비보: 임차인의 사망

이번 주 금요일은 전세 8,000만 원의 잔금 예정일이었습니다. 계약금 400만 원이 이미 지급된 상태였죠. 그런데 그제 갑자기 전세로 들어오실 세입자분(어머니)의 아드님에게서 전화가 걸려왔습니다. 어머니께서 갑작스럽게 돌아가셨다는 비보였습니다.

삶이라는 것이 참 알 수 없는 것 같아요. 집을 구하고 이사를 하는 일련의 과정들이 우리네 삶의 일부이긴 하지만, 이렇게 갑작스러운 임차인의 사망 소식은 저희로서도 큰 허탈감을 안겨주었습니다. 물론 고인의 명복을 비는 것이 우선이지만, 현실적으로는 계약의 문제에 직면할 수밖에 없었습니다.

차가운 이성으로 바라본 두 가지 선택지

저희는 냉정하고 이성적으로 이 상황을 바라볼 필요가 있었습니다. 임차인의 아드님에게는 사실상 두 가지 선택지가 있었습니다.

임대차 계약을 포기하고 이미 지불한 계약금 400만 원을 포기하는 선택.

어렵겠지만 어떻게든 잔금을 치르고, 그 전세를 다시 내놓아 새로운 세입자를 찾아 계약을 승계하거나 해지하는 선택.

저희의 경험과 상식선에서는 두 번째 선택이 여러모로 합리적이고, 금전적으로도 손실을 최소화할 수 있는 방법으로 보였습니다. 잔금을 치르고 다른 세입자를 구하는 과정이 번거롭고 시간이 걸리더라도, 400만 원이라는 큰돈을 잃는 것보다는 나을 수 있으니까요. 전세 시장의 상황이나 해당 매물의 조건에 따라 다르겠지만, 보통은 전세를 다시 내놓으면 빠르게 새로운 세입자를 찾을 수 있는 경우가 많습니다. 그렇게 되면 처음의 계약금을 잃지 않고 오히려 잔금을 돌려받을 수도 있습니다.

하지만, 임차인의 아드님은 결국 첫 번째 선택을 하셨습니다. 계약금 400만 원을 포기하고 계약을 해지하기로 결정하신 것이죠. 아마도 갑작스러운 어머니의 사망으로 인한 경황없음, 그리고 부동산 문제에 대한 부담감 등이 복합적으로 작용하지 않았을까 추측해봅니다.

부동산 중개, 단순한 계약 그 이상

이번 일을 겪으면서 다시 한번 부동산 중개업이 단순히 매물과 사람을 연결하고 계약서를 쓰는 일만이 아니라는 것을 깨달았습니다. 사람과 사람 사이에서 발생하는 다양한 변수들, 예상치 못한 상황들을 마주하며 때로는 법률적인 지식을, 때로는 감정적인 이해를 바탕으로 문제를 해결해야 하는 종합적인 업무라는 것을요.

저도 이 일을 오랫동안 해왔지만, 이렇게 갑작스러운 임차인의 사망으로 인한 계약 해지 케이스는 흔치 않습니다. 연차가 쌓일수록 정말 다양한, 때로는 황당하기도 한 특이한 케이스들을 접하게 되는 것 같습니다. 이 또한 삶의 한 부분이고, 저희가 고객분들의 곁에서 함께 고민하고 해결해나가야 할 숙제겠죠.

진흥부동산의 마음가짐

저희 진흥부동산은 언제나 고객 여러분의 입장에서 생각하고, 최선의 결정을 내릴 수 있도록 돕기 위해 노력하고 있습니다. 예상치 못한 상황이 발생하더라도 당황하지 않고, 냉철하게 상황을 분석하여 합리적인 해결책을 제시해 드릴 것을 약속드립니다.

인생에서 중요한 결정 중 하나인 부동산 계약, 저희 진흥부동산과 함께라면 어떤 어려움도 현명하게 헤쳐나갈 수 있을 것입니다. 궁금한 점이 있으시다면 언제든 편하게 문의해주세요.

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