Category: 부동산이야기

🏘 국토교통부, ‘부동산 가격 띄우기’ 의심 거래 수사의뢰

— 부동산 시장 교란 행위 근절에 강력 대응

안녕하세요. 인천·부천·시흥 지역에서 법원 매수신청대리 및 경매대리입찰을 진행하고 있는 원리얼티입니다.

오늘은 10월 13일자 국토교통부 보도자료 내용을 바탕으로, 최근 부동산 시장의 ‘가격 띄우기’ 의심 거래에 대한 정부의 대응 소식을 전해드립니다.

📍 “가격 띄우기”란 무엇인가?

‘가격 띄우기’란 재산상의 이득을 취할 목적으로 실제 거래가 없는 허위계약을 신고하거나,

거래 신고를 거짓으로 하는 행위를 말합니다.

2023년 4월 개정된 「부동산거래신고법」 제26조에 따라,

이러한 허위 신고를 한 공인중개사나 일반인은 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다.

즉, 단순한 ‘시세 조작’이 아니라 명백한 형사처벌 대상 범죄행위입니다.

🔍 국토부·경찰청 합동조사 결과

국토교통부는 최근 **서울 지역의 아파트 거래 중 ‘가격 띄우기’가 의심되는 사례 425건(’23.3~’25.8월 거래분)**을 대상으로 기획 조사를 진행 중이라고 밝혔습니다.

그 결과, 8건의 명백한 의심 정황이 확인되었으며,

이 중 2건은 이미 10월 10일 경찰청에 수사의뢰가 이루어졌습니다.

나머지 6건도 곧 수사의뢰 절차가 마무리될 예정입니다.

⚠️ 대표적인 의심 사례

사례 ①

20억 원대에 거래되던 아파트를 22억 원으로 허위 신고 후 계약을 해제하고,

이후 제3자에게 22억 7천만 원에 실제 매도한 사례입니다.

매수인 사유로 해제 신고를 했지만, 매도인이 오히려 계약금과 중도금을 돌려주며 금전을 제공한 정황이 드러났습니다.

사례 ②

친족 간 거래 및 해제 후, 1억 원 더 높은 가격으로 제3자에게 매도한 경우로,

가격 조작을 통한 시세 왜곡 정황이 뚜렷합니다.

🤝 국토부와 경찰청의 공조 강화

이상경 국토부 제1차관은 10월 10일 경찰청을 방문해

박성주 국가수사본부장과 함께 부동산 불법행위 근절 방안을 논의했습니다.

이 자리에서 양 기관은 “의도적인 시세조작 등 시장 교란 행위에 대해

철저하고 신속한 수사를 진행하고,

국세청 등 관계기관과의 협력을 강화해

공정하고 투명한 부동산 시장 질서를 확립하겠다”고 밝혔습니다.

🔎 앞으로의 정부 대응

국토교통부는 이번 조사에서 확인된 불법 정황뿐 아니라,

세금 탈루나 편법 증여 등 기타 위반 사항도 국세청 등 관계기관과 즉시 공유하여 철저한 조사를 이어간다고 밝혔습니다.

이상경 차관은 “악의적인 허위 신고는 내 집 마련 의욕을 꺾는 심각한 범죄행위”라며

“경찰청, 국세청과 협력해 투기 세력을 반드시 뿌리뽑겠다”는 강한 의지를 전했습니다.

🧭 원리얼티의 생각

최근 부동산 시장은 금리, 정책, 수요 위축 등으로 인해 민감하게 움직이고 있습니다.

이런 상황에서 허위 신고나 시세 조작이 일어나면 시장 신뢰가 무너집니다.

저희 원리얼티는 항상 법과 절차를 준수하는 투명한 거래를 최우선으로 하고 있습니다.

부동산 경매, 공매, 매수대리 등 실제 거래 과정에서도

모든 절차와 서류를 철저히 검증하여 고객이 안심할 수 있도록 돕고 있습니다.

📌 정리하자면

‘가격 띄우기’는 단순한 장난이 아니라 징역형이 가능한 범죄

국토부·경찰청이 합동으로 수사 착수

허위 거래나 친족 거래를 통한 시세조작은 철저히 적발 예정

정부는 국세청·경찰청 등과 공조체계를 강화 중

📚 관련 해시태그

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031-404-7600 금강다온 공인중개사사무소

오늘은 **‘부동산 중개업’**에 대해 이야기해보려 합니다.

이 업은 해본 사람만이 아는 묘한 특성이 있습니다.

일이 몰릴 땐 정신없이 바쁘다가도, 어느 날 갑자기 조용해지면 한없이 시간이 남습니다.

그래서 흔히들 “부동산 중개업은 하려면 시간이 없고, 놀려면 끝도 없이 놀 수 있다”고 말하곤 합니다.

하지만 중요한 건, ‘기다림의 시간’을 어떻게 활용하느냐 입니다.

전화가 울리지 않고, 워크인 고객이 없는 날에도 그냥 앉아 기다리기만 해서는 절대 답이 없습니다.

진짜 성과는, 그 ‘조용한 시간’을 어떻게 채우느냐에 달려 있습니다.

🧭 한가할 때 반드시 해야 할 네 가지

중개사무소를 운영하면서 종종 이런 이야기를 듣습니다.

“요즘 손님이 없어서요.”

그럴 때 저는 이렇게 말씀드립니다.

“그럼 지금이 바로 기회입니다. 움직이세요.”

아래 네 가지는 제가 실제 현장에서 효과를 경험한 기본 습관들입니다.

1️⃣ 현장 임장을 다니세요.

단순히 물건을 보러 가는 게 아니라, 지역 분위기와 시세 흐름을 몸으로 느끼는 과정입니다.

자주 나가면 거리의 변화, 공사 현황, 유동인구까지 감이 잡힙니다.

2️⃣ 홍보는 임장과 함께 하세요.

임장은 곧 마케팅의 현장입니다.

현장 주변 상가나 골목에서 명함을 돌리고, 전단지를 비치하세요.

“어디서 왔는지”를 지역 주민이 기억하게 하는 것, 그것이 첫 걸음입니다.

3️⃣ 과거 고객과 명단을 활용하세요.

한가할 때는 전화기로 ‘인맥 복습’을 하는 시간입니다.

예전에 거래했던 분들, 문의만 하셨던 분들께 안부 전화를 드려보세요.

그 사이 공실이 생겼거나 매매 계획이 바뀌었을 수도 있습니다.

관계는 결국 물건 확보로 이어집니다.

4️⃣ 인근 건물 대장을 떼서 DM을 보내세요.

요즘은 온라인 광고도 좋지만, 여전히 DM(우편 홍보) 은 효과가 있습니다.

직접 주소를 확인하고, 짧은 안내문과 명함을 함께 보내면 신뢰도가 높아집니다.

🔄 반복이 쌓이면, 일이 찾아옵니다

처음엔 아무 반응이 없을 수도 있습니다.

하지만 위 네 가지를 꾸준히 반복하다 보면 어느 순간 변화가 옵니다.

물건이 하나둘 확보되고, 광고할 내용이 쌓이고, 전화가 오기 시작합니다.

결국 ‘한가한 시간’을 잘 쓴 사람이 바쁜 시간을 맞이하게 됩니다.

💡 마무리하며

부동산 중개업은 ‘운’보다 ‘루틴’이 중요합니다.

조용한 날을 쉬는 날로 여기지 말고, 성장의 준비 시간으로 사용하세요.

오늘의 작은 움직임이, 내일의 성과로 돌아옵니다.

오늘도 현장에서 땀 흘리는 모든 중개인분들을 응원합니다.

“한가할 때가 바로, 준비할 때입니다.”

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🔥 국가정보자원관리원 화재 이후 중단되었던 토지(임야)대장 인터넷 발급 등 서비스 10월10일 재개

안녕하세요.

인천·부천 지역에서 경매 대리입찰 및 부동산 실무를 진행하고 있는 원리얼티(금강 다온 공인중개사사무소) 입니다.

지난 9월 26일 저녁 발생한 국가정보자원관리원 화재로 인해, 전국적으로 토지(임야)대장과 지적도 등 부동산 관련 온라인 발급 서비스가 중단되었었죠.

그 여파로 현장에서는 부동산 거래 신고나 각종 서류 발급이 원활히 되지 않아 많은 불편이 있었습니다.

다행히 국토교통부 발표에 따르면, **10월 10일(금)**부터 주요 서비스들이 정상적으로 재개된다고 합니다.

✅ 재개되는 주요 서비스

복구가 완료된 부동산종합공부시스템(‘일사편리’) 을 통해 아래 8종의 민원서류가 다시 온라인으로 발급됩니다.

📄 온라인 발급 가능 서류 (10월 10일 오전 9시부터)

토지(임야)대장

지적(임야)도

공동소유자명부

대지권등록부

경계점좌표등록부

부동산종합증명서 등

📍 발급 방법

정부 민원통합서비스 정부24(https://plus.gov.kr/) 를 통해 발급할 수 있습니다.

단순 열람만 필요한 경우에는 각 17개 광역시·도 부동산정보 통합열람서비스에서도 가능합니다.

🏠 부동산 거래 신고 서비스도 재개

그동안 중단되었던 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr) 접속도

10월 10일(금) 오후 1시부터 정상화됩니다.

이에 따라

부동산 거래신고

주택임대차계약 온라인 신고

모두 기존처럼 온라인으로 처리할 수 있습니다.

💰 수수료 면제 종료 안내

화재로 인한 시스템 중단 기간 동안은 불편을 감안해

주민센터 방문 발급 시 수수료가 한시적으로 면제되었지만,

10월 10일(금)부터 면제 조치가 종료됩니다.

이제 다시 온라인으로 빠르게 발급받으실 수 있으니

현장 방문보다 정부24를 통한 비대면 발급을 이용하시는 것이 효율적입니다.

🧭 향후 조치

국토교통부는 서비스 재개 이후에도 시스템 안정화를 위해

지속적으로 모니터링을 진행한다고 밝혔습니다.

이번 사태를 통해 국가 전산 인프라의 중요성이 다시금 부각된 만큼,

앞으로는 재해복구 체계가 더욱 강화될 것으로 보입니다.

📌 정리

10월 10일(금) 09시 : 토지대장 등 8종 부동산 서류 온라인 발급 재개

10월 10일(금) 13시 : 부동산거래 및 임대차 신고 서비스 재개

정부24 또는 일사편리 시스템 이용 가능

주민센터 수수료 면제 종료

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🏠 위반건축물, 이제는 ‘합리적 관리’로 풀린다

국토부 「위반건축물 합리적 관리방안」 발표

안녕하세요.

시흥·인천·부천 지역에서 경매 대리입찰 및 주택 매매를 함께 진행하고 있는 금강 다온 공인중개사사무소(원리얼티) 입니다.

요즘 부동산 현장에서 가장 자주 듣는 말 중 하나가 바로 “위반건축물이라 거래가 어렵다” 입니다.

저희 부모님 댁 역시 오래된 단독주택 구조를 조금 변경해두신 탓에 ‘위반건축물’로 등재되어,

매매나 대출에서 여러 제약을 겪고 있습니다.

그런데 최근 **국토교통부가 발표한 ‘위반건축물 합리적 관리방안’**은

이런 현실적인 문제를 조금씩 풀어줄 수 있는 정책 방향을 제시하고 있습니다.

🔍 위반건축물, 얼마나 많을까?

2024년 말 기준 전국 위반건축물은 14만7천여 동.

이 중 절반 이상이 주거용이며,

서울·경기 지역이 전체의 60% 이상을 차지합니다.

특히 단독·다가구·다세대 등 소규모 주택에서

발코니, 옥상, 베란다 확장 같은 생활형 위반이 대부분입니다.

🚫 위반건축물이 문제가 되는 이유

위반건축물로 등재되면

전세보증금 대출이나 주택담보대출이 제한되고,

매매 과정에서도 이행강제금이 매수인에게 승계되며,

전세보증보험 가입이 불가능해지는 등

거래 자체가 위축됩니다.

또한, 건축물의 구조안전이 보장되지 않아

실제 거주자(세입자)의 생명과 재산 피해로 이어지는 사례도 늘고 있습니다.

(예: 2025년 7월 경남 창원 불법 근생주택 붕괴사고 – 사망 1명, 부상 3명 전원 임차인).

🧩 정부의 해법: ‘합리적 관리’와 ‘양성화’

국토부는 크게 두 가지 방향으로 정리했습니다.

1️⃣ 기존 위반건축물의 합리적 해소

일정 기준 이하의 주거용 위반건축물은

「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」을 통해 한시적 합법 전환(양성화) 을 추진.

2014년에도 비슷한 제도를 시행해 1년간 2만6천여 동이 양성화된 사례가 있습니다.

이번 법안은 2026년 시행을 목표로 국회 논의 중입니다.

2️⃣ 새로운 위반행위의 원천 차단

일조사선 후퇴기준 완화(정북방향 기준 완화로 실사용면적 확대)

옥상 비가림지붕·보일러실 등은 용적률 산정에서 제외

매매·임대차 시 건축물대장 의무제시 제도화

위반건축물 정보를 한눈에 볼 수 있는 전용 조회 시스템 구축

AI 항공사진 분석을 통한 상시 단속체계 도입

💰 이행강제금도 강화된다

지금까지는 일부 지자체만 반복 부과했지만,

앞으로는 전국 모든 지자체가 시정될 때까지 반복부과를 의무화하게 됩니다.

또, 상습적·영리 목적의 위반에 대해서는

이행강제금을 최대 2배까지 가중 부과할 방침입니다.

🧱 소규모 건물의 원상복구 절차도 간소화

기존에는 10㎡만 철거해도

해체계획서, 전문가 검토 등 복잡한 절차가 필요했지만,

앞으로는 위험성이 낮은 소규모 공사는

전문가 검토 면제와 표준양식 제공으로 간소화됩니다.

📌 정리하자면

구분

기존

개선방향

양성화

제한적 시행(‘14년)

‘26년 특정건축물 정리법 재도입 추진

거래 투명성

위반 확인 어려움

공인중개사 건축물대장 제시 의무화

단속체계

인력 부족

AI·항공사진 기반 상시 단속

이행강제금

일부 지자체만 반복 부과

전국 의무화, 가중 부과

원상복구

절차 복잡·비용 부담

소규모 공사 간소화

🏁 마무리하며

이번 ‘위반건축물 합리적 관리방안’은

단순히 처벌 강화가 아니라,

“실제 생활 속 불가피한 위반”을 제도 안으로 끌어안는 조정책입니다.

주택을 매도하거나 매수할 때,

‘위반건축물’이라는 단어가 더 이상 겁나는 단어가 아닌, 관리 가능한 범주가 되길 기대합니다.

앞으로 관련 법안이 통과되면

양성화 신청 절차와 대상 주택 요건도 자세히 정리해드리겠습니다.

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왜 지금? — 수급 진단

수도권 적정 연간 착공 25만 호로 추정. 최근 3년 평균은 15.8만 호에 그쳐 연 9.2만 호 부족(서울은 2.6만 호 부족). 추가 대책이 필수라는 결론.

공급 목표·원칙

’26~’30년 수도권 연 27만 호, 총 135만 호 착공(“착공 기준”으로 관리).

정책 추진은 공공 주도 / 공공·민간 협조 / 민간 주도+공공지원 3트랙으로 병행.

1) 수도권 주택공급 ‘확대·조기화’

① LH 직접시행 전면 전환·비주택 용도전환

공공택지는 민간→LH 직접시행 전환, 비주택용지의 주택 전환 정례화로 ’30년까지 수도권 7.5만 호+α 추가 착공 목표.

② 사업 속도 패키지(이주·철거~문화재·환경, 통합 심의)

이주단지·대체서식지 기준 유연화, 절차 간 연계 전담TF로 시차 단축(이주·철거→문화재→부지조성→주택건설).

통합심의 확대(환경·소방 등 포함), 지구지정·사업승인 등 단계별 병목 개선.

③ 우수입지 공공택지 분양

’25년 4분기 0.5만 호, ’26년 2.7만 호 분양(3기 신도시 ’25.4Q 0.9천 호: 왕숙 A24 393호·B17 499호).

④ 공급 여력 확충(서울 남부권·신규 택지)

서울 서초 서리풀(2만 호), 과천 과천(1만 호) 등은 ’29년 착공 차질 없이 추진. 추가로 수도권 신규 공공택지 3만 호 ’25년 하반기 검토 발표.

2) 도심 내 공급 확대(유휴부지·공공자산·정비)

① 국공유지·유휴부지 복합개발

서울 4천 호 목표. 성대야구장(도봉) 1,800호, 위례 업무용지(송파) 1,000호, 한국교육개발원(서초) 700호, 강서구 보건소 등 558호.

② 철도역·철도 유휴부지 복합개발

GTX-C 창동역, 대장홍대선 원종역 등 역사 복합, 금천구청역 등 유휴부지로 청년·1인 특화 공급.

③ 학교·대학 부지 활용

장기 미사용 학교용지 선도사업 3,000호+α 추진, 특별법으로 지속 발굴.

대학 연합기숙사 5년간 수도권 4개소(개소당 500명), 일반 사립대 기숙사 대비 약 20% 저렴.

④ 노후 공공자산 재정비

노후 공공청사: 국토부 0.8만 호, 기재부 2.0만 호 공급 추진(’30.12까지).

노후 공공임대 재건축 지속, 이주대책 협의체 구성.

⑤ 공공 도심복합 ‘시즌2’

동의율 절차 명확화(입안요청 30%→입안제안 50%→주민회의 50%→구역지정→시행자 67%), 공공역량 확충·갈등 방지 병행, 상설화(일몰폐지) 추진.

⑥ 1기 신도시 등 정비사업 개선

이주관리: 허용정비물량 통제로 시장안정, 미이행 지자체는 HUG 사업비대출 보증 제한·미래도시펀드 공사비 미지원. 상가쪼개기 금지(권리산정 기준일 이후 이상행위 입주권 제한).

⑦ 빈집 정비 ‘촉진지역’ 신설

용적률·건폐율 법정상한의 1.3배, 소재불명 세대는 동의율 모수 제외, 면적은 10만㎡ 미만까지 확대.

⑧ 소규모 주택정비 활성화

‘가로구역’ 요건을 설치 예정 기반시설도 인정, 신탁사 지정요건 완화, **임대 10~20% 공급 시 기금융자 60%**까지.

⑨ 정비사업 제도·리모델링 개선

전자의결 보안 강화·부정행위 처벌, 정비사업 통합정보체계 구축, 임대주택 공개추첨 의무화.

리모델링: 85㎡ 초과 세대 분할 일반분양 시 세대수 증가 5% 범위 허용, 총회 전자투표 허용, 의제 25→28개로 확대.

3) 민간 주택공급 여건 개선

① 인허가 제도개선·지원센터

통합심의 확대(교육·재해·소방 포함), 지자체 자율 기부채납 상한 설정, 신속 인허가 지원센터 시범 운영(’25.11~’26.6).

② 환경·학교 규제 합리화

환경영향평가 소음기준에 주택법 기준 적용 허용(도시·교통소음지역), 공공주택은 면적과 무관하게 주택법 기준만 평가 가능 특례.

학교용지 기부채납: 법적 근거 없는 요구 제한, 가이드라인으로 합리화.

③ 자금지원 패키지

공적보증 확대: HUG 보증 공급 연 86조→100조(향후 5년), PF보증 한도 총사업비 50%→70%, 브릿지론 이자 상환 2→5년.

임대전환 종합보증 신설: 공정률 30%↑ 사업장에 총사업비 50% 한도 PF보증, 기금 대출(호당 최대 1.2억) 일괄심사.

민간소유 공공택지: ’26년 착공 시 미분양 매입확약(평균분양가 85~89%), 매입대금 조기 지급(준공 전 6개월), 토지대금 납입 이연, HUG 보증료 할인(~’26.12).

④ 非아파트·대체공급 활성화

신축매입임대: 수도권 ’30년까지 14만 호, 이 중 7만 호를 향후 2년 집중·수도권 약정물량 연 80%·입지평가 강화.

공실 상가·업무시설 → 주거: ’26.2 제도개선안, 생숙→오피스텔 전환 동의요건 100%→수분양자 80%+면적 2/3, 복도폭 가이드 마련(’25.8).

모듈러 주택: ’26년 상반기 가이드·가격산정 마련 후 하반기 시범, OSC·모듈러 특별법 제정 추진.

非아파트 기금지원: 금리 20~30bp 인하, 한도 +2천만 원. (유형별 금리·한도 조정 표 참고)

4) 부동산 거래질서 확립(감독·수사·신고·투명성)

감독 강화: 국토부 특사경 설치, 기관 간 정례 협의체(MOU), AI 기반 불법패턴 분석 고도화.

매매계약 신고 강화: 공인중개사 신고 시 계약서·계약금 입금증빙 의무화.

세무조사·기획조사 확대: 고가·신고가·법인자금 유용 의심 집중 조사, 수도권 과열지역까지 현장점검·기획조사 확대.

자금출처 투명성: 자금조달계획서 양식 세분화(사업자·해외대출·가상자산 등), 토지거래허가구역 거래에도 제출 의무화.

5) 수요관리(대출·허가구역)

규제지역 LTV 상한 40%로 강화(현 50%). 시행: ’25.9.8 행정지도 후 규정 개정.

주택매매·임대사업자 주담대 제한: 수도권·규제지역 LTV=0(예외 인정 시 종전규정). 시행: ’25.9.8.

전세대출한도 일원화: 1주택자 수도권·규제지역 2억 원으로 통일(기존 SGI 3억/HF 2.2억/HUG 2억). 시행: ’25.9.8.

주신보 출연요율 차등: 평균 대출액 대비 금액 구간별 요율(예: 평균 이하 0.05% / 2배 초과 0.30%)로 조정(’26.4 시행).

토지거래허가구역 지정권한 확대: 국토부 장관이 동일 시·도 내에서도 시장 과열 시 지정 가능하도록 법 개정.

기대효과·로드맵(달력에 체크!)

수도권 연 27만 호, 5년 134.9만 호(’26~’30) 착공으로 공급난 완화(‘착공 기준’ 관리).

주요 일정(예시)

’25.9.8: LTV 강화, 사업자 LTV=0, 전세한도 일원화 행정지도.

’25.12: 신규 공공택지 3만 호 발표 등.

’26.1: 자금조달계획서 개정·제출의무 확대(허가구역 포함).

’26.4: 주신보 출연요율 차등 시행.

’26.6: 환경영향평가 안내서·주택기준 개정.

현장에서 바로 쓰는 체크리스트(사업자·투자자 관점)

공공택지 민간 보유지: ’26년 착공 시 미분양 매입확약(85~89%) + 대금 조기지급 + 보증료 할인 가능성 검토.

비아파트 사업: 금리 인하·한도 상향, 생숙→오피스텔 전환 요건 완화(80% 동의+면적 2/3).

정비사업: 전자의결·정보체계·임대공개추첨 의무화 트랙 숙지(사업 속도·투명성↑).

자금조달: HUG 보증 확대·PF보증 70%·브릿지 이자 5년 상환 지원, 임대전환 보증 신설(공정률 30%↑).

수요규제: 규제지역 LTV 40%, 사업자 LTV=0, 전세한도 2억—자금계획 선반영.

안녕하세요, 금강 다온 부동산 원리얼티입니다. 오늘은 국토교통부에서 발표한 외국인 주택 취득 제한 정책 소식을 전해드립니다. 최근 몇 년간 외국인의 수도권 주택 거래가 꾸준히 증가하면서 해외자금을 통한 투기 우려가 커지고 있었는데요, 정부가 이를 차단하기 위해 강력한 조치를 내놓았습니다.

📌 주요 내용 정리

1. 수도권 전역 외국인 토지거래허가구역 지정

서울시 전역, 인천 7개 구, 경기 23개 시·군이 허가구역으로 지정되었습니다.

지정 기간: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지(1년간)

지정 기간은 시장 상황에 따라 연장될 수 있습니다.

2. 주택 취득 조건 강화

외국인은 허가구역 내에서 주택을 매입하려면 사전 허가를 받아야 합니다.

취득 후 4개월 이내 입주해야 하고, 2년간 실거주 의무가 있습니다.

이를 지키지 않으면 시·군·구청에서 이행명령 → 미이행 시 이행강제금(최대 취득가의 10%) 부과됩니다.

3. 자금 출처와 비자유형 의무 신고

외국인이 주택을 살 경우 자금조달계획서 + 입증자료 제출이 필수입니다.

해외 송금, 차입, 외화 반입 내역까지 상세히 기재해야 합니다.

자금세탁이나 불법 해외자금 유입이 의심될 경우 FIU(금융정보분석원) 및 해외 당국에 통보됩니다.

4. 위탁관리인 제도 및 조사 강화

비거주 외국인은 주택 취득 시 위탁관리인을 지정해야 합니다.

국토부와 국세청은 실거주 여부·양도차익 조사를 강화하여 불법 거래 시 세금 추징이나 허가 취소까지 가능합니다.

📊 외국인 주택거래 동향

2022년 이후 외국인의 수도권 주택거래는 매년 26% 이상 증가했습니다.

2025년 7월까지 거래량은 이미 4,400건을 넘어서 증가세가 이어지고 있습니다.

국적별 비중: 중국인 73%, 미국인 14%

주택유형: 아파트 59%, 다세대주택 33%

현금 위주의 고가주택 거래, 미성년자 명의 거래 등 투기성 거래 사례도 다수 확인되었습니다.

💡 해외 사례 비교

중국: 토지 소유 불가, 1년 이상 실거주해야 주택 취득 가능

호주: 2025년 4월부터 2년간 외국인의 기존주택 취득 금지

캐나다: 2023년부터 2년간 외국인 주거용 부동산 취득 금지, 이후 연장

🏠 마무리

이번 대책은 외국인의 투기성 거래를 차단하고, 우리 국민의 주거 안정에 기여하기 위한 조치입니다.

실거주 목적이 없는 외국인은 수도권에서 주택을 살 수 없으며, 허가를 받아도 반드시 입주와 실거주 요건을 충족해야 한다는 점이 핵심입니다.

앞으로도 정부는 해외자금 유입을 통한 투기를 철저히 관리하고, 불법 거래가 적발될 경우 국내외 당국과 협력해 강력히 대응할 방침입니다.

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안녕하세요. 인천·부천지역 부동산 경공매 전문 원리얼티입니다.

며칠 전, 전자본인서명사실확인서 발급증으로 등기소를 찾았다가 허무하게 문전박대를 당한 경험을 포스팅한 적이 있었는데요.

이번에는 그 후속 이야기, 즉!

인감증명서 없이 전자본인서명사실확인서만으로 소유권이전등기를 완료한 생생한 후기를 공유해드립니다.

🏛 다시 찾은 등기소, 더는 물러설 수 없다!

당시 등기안내창구에서 전자본인서명사실확인서 발급증을 제출했지만, “인감증명서가 없다”며 바로 퇴짜를 맞았었죠.

하지만 한편으로는 이미 서류가 거의 완성되었다는 판단이 있었고,

“직접 한번 접수해보자”는 마음으로 인천지방법원 등기국을 다시 찾았습니다.

📄 완벽하게 편철한 등기 서류

이번에는 안내 데스크를 거치지 않고 바로 접수창구로 향했습니다.

제가 준비한 서류는 다음과 같습니다:

소유권이전등기 신청서

위임장

매매계약서

부동산거래신고필증

지방세 납부확인서

등기 수수료 납부확인서

전자본인서명사실확인서 발급증

건축물대장

토지대장 (대지권 포함)

접수 담당자에게 묵묵히 서류를 제출했고,

“서류에 문제가 있으면 담당자가 연락드릴 거예요”라는 말을 듣고 돌아왔습니다.

📞 등기관과의 한판 승부(?)

접수 후 몇 시간 뒤, 032 지역번호로 전화가 걸려왔습니다.

“드디어 올 게 왔구나” 싶더군요.

등기관: “전자본인서명사실확인서가 원본이 아닙니다. 원본 제출해주세요.”

저: “해당 문서는 원본이 따로 없습니다. 시스템 상에서 확인하시는 방식이에요.”

그리고 이어지는,

“매수자 정보가 없다”는 지적까지…

저는 차분하게 설명드렸습니다.

“익숙하지 않으신 듯한데, 행안부 담당자 번호 드릴 테니 직접 문의해보시죠”

그 후 곧바로 행정안전부 담당자에게도 상황을 알리고 확인 요청을 드렸습니다.

✅ 그리고 마침내, ‘등기 완료’ 문자 도착!

사실 그날 오후까지는 등기소에서 다시 전화가 오지 않았고,

‘이거 또 뭐 빠졌나?’ 걱정도 됐지만…

몇 시간 뒤, ‘등기 완료’ 문자 메시지가 도착했습니다.

다음날 직접 등기필증을 수령했고, 깔끔하게 등기를 마무리했습니다.

🏆 작은 성공, 그러나 의미 있는 도전

인감증명서 없이 전자본인서명사실확인서만으로 등기를 완료한 첫 사례일지도 모르겠습니다.

적어도 인천지방법원 등기국에서는 흔치 않은 일이겠지요.

그만큼, 작은 일이지만 무척 보람있었습니다.

앞으로도 디지털 문서 활용이 더 보편화되길 바라며,

이 글이 셀프등기를 준비하시는 분들께도 도움이 되길 바랍니다.

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안녕하세요. 오늘은 2025년 6월 27일 관계기관 합동으로 발표된 「가계부채 관리 강화 방안」에 대한 주요 FAQ를 정리해 공유드립니다. 최근 수도권을 중심으로 가계부채가 다시 증가하는 흐름을 보이면서 정부는 이에 대한 대응책을 마련하였는데요, 자주 묻는 질문들을 중심으로 내용을 풀어보았습니다.

1. 이번 대책의 추진 배경은?

현재까지 전 금융권 가계대출은 연간 관리목표 내에서 이루어지고 있으나, 금리 인하(기준금리 3.5% → 2.5%)와 토지거래허가제 해제 등의 복합적 요인으로 수도권 주택담보대출(주담대)을 중심으로 가계부채 증가세가 확대되고 있습니다. 이에 따라 수도권 주담대에 대한 관리를 강화하고자 이번 방안을 마련하였습니다.

2. 이번 대책의 주요 내용은?

정부는 실수요 외의 대출을 제한하는 방향으로 다음과 같은 조치를 시행합니다.

다주택자 주담대 제한 강화: 추가 주택 구입 목적의 대출 금지(LTV 0%) 및 생활안정자금 명목 대출 금지 등

비실거주 목적 대출 제한: 대출받은 주택은 6개월 내 전입 의무화, 갭투자 목적 조건부 전세대출 금지

6억 원 여신한도 도입: 주담대에 과도하게 의존하는 것 방지

총량관리 목표 감축 병행: 최근 증가세 및 명목성장률 고려

3. 수요관리 외에 공급 대책도 필요한가요?

정부는 수요 억제 외에도 안정적인 공급 확대를 병행하겠다는 입장입니다. 특히 우수 입지에 충분한 물량을 공급하여 시장의 불안 심리를 해소하고자 합니다.

4. 규제지역 추가 지정이 예정되어 있나요?

정부는 주택시장을 예의주시하며, 필요시 규제지역 추가 지정 등 모든 시장 안정 조치를 적극적으로 강구할 예정입니다.

5. 총량관리 목표는 경상성장률 하향 전망을 반영했나요?

그렇습니다. 명목성장률 전망 하향과 가계대출 증가 추이를 종합적으로 고려해 총량관리 목표를 조정했습니다.

6. 총량관리 초과 시 대출이 전면 중단되나요?

그럴 가능성은 낮습니다. 금융사들이 월별·분기별 한도를 자율 관리 중이며, 대출 취급 현황을 일일 점검하여 중단 없이 규모를 조절할 것으로 예상됩니다.

7. 처분조건부 1주택자는 기존 주택을 언제까지 팔아야 하나요?

대출 실행일로부터 6개월 이내 명의이전을 완료하고 이를 증빙해야 합니다. 기한 내 처분하지 못하면 대출금 회수 및 3년간 주택 관련 대출 제한이라는 불이익이 따릅니다.

8. 기존 대출을 증액·대환·만기연장할 경우에도 강화된 조치가 적용되나요?

적용: 증액하거나 타행 대환 시

비적용: 금액 변경 없이 단순 만기연장, 금리·조건 변경 시

예: 전세계약 갱신으로 인한 전세대출 연장 등은 기존 규정 적용

9. 자율관리는 일괄 적용되나요?

아닙니다. 금융사 여신심사위원회를 통해 실수요 여부 등 예외 인정이 가능하며 탄력적으로 운영됩니다.

10. 각 조치별 경과규정은 어떻게 되나요?

시행일 전까지 아래 조건을 충족하면 종전 규정을 적용합니다.

공통: 금융사 전산 등록 기준 대출 신청 완료자

주택 구입 주담대: 시행 전 계약 체결 및 계약금 납부자

중도금·이주비 대출: 시행 전 입주자 모집공고 발표 또는 착공신고 등

전세대출: 시행 전 임대차계약 체결 및 계약금 납부자

다만, 시행 이후 전매된 분양권 등은 강화된 규정 적용

이상으로 「가계부채 관리 강화 방안」 FAQ 정리를 마칩니다. 금융 관련 변화가 빠른 만큼, 정확한 정보 확인과 선제적 대응이 중요하겠습니다.

궁금한 점은 댓글이나 메시지로 남겨주세요.

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수도권 주담대 집중 규제, 실수요자 보호에 초점!

안녕하세요, 진흥부동산입니다.

2025년 6월 27일, 금융위원회와 관계 부처가 공동으로 **「긴급 가계부채 점검회의」**를 열고 새로운 가계부채 관리 강화 방안을 발표했습니다.

최근 수도권을 중심으로 주택담보대출(주담대) 증가가 눈에 띄면서, 가계대출에 대한 선제적 대응이 필요하다는 공감대가 형성되었고, 이에 따른 구체적인 조치들이 시행됩니다.

아래에서 핵심 내용을 요약해드리겠습니다.

✅ 이번 대책의 핵심 배경

금리 인하 기대감, 토지거래허가제 완화 등으로 인해 수도권 주택 거래 급증

그에 따라 가계대출(특히 주담대) 증가세 확대

이에 따라 총량 조절 + 수도권 중심의 대출 규제 강화 병행

🔒 주요 규제 내용 요약

1. 가계대출 총량 축소

하반기부터 정책대출 제외한 총량 목표 50% 감축

디딤돌·보금자리론 등 정책대출도 공급량 25% 감축

2. 주택담보대출 규제 강화

다주택자 및 기존 주택 미처분 1주택자

→ 수도권 및 규제지역 내 주담대 전면 금지 (LTV 0%)

1주택 처분조건자

→ 수도권: LTV 50%, 비규제지역: LTV 70% (단, 6개월 내 기존주택 매도 조건)

생활안정 목적 주담대 한도

→ 수도권/규제지역 내 최대 1억원 제한, 다주택자는 아예 금지

수도권 주담대 만기

→ 최대 30년 이내로 제한 (기존 40년 가능했던 것과 차이)

갭투자 방지

→ 소유권 이전 조건부 전세대출 전면 금지

신용대출 한도

→ 차주 연소득 이내로 제한

3. 생애최초 구입자도 대상 강화

LTV 80% → 70%로 축소

전입의무 6개월 내 부과 (디딤돌대출 포함)

4. 주택구입 목적 주담대 여신한도 도입

수도권·규제지역: 6억원 이내로 제한

5. 전세대출 관련

보증비율: 수도권·규제지역 90% → 80%로 축소 (7월 21일부터 시행)

📝 시행일 및 예외 규정

📌 대부분의 조치는 **2025년 6월 28일(토)**부터 시행되며,

다만 다음과 같은 경우는 종전 규정이 적용됩니다:

대출 신청 접수 완료자

매매·전세계약 체결 및 계약금 납부 완료자 (가계약 제외)

전세 갱신 계약(계약갱신청구권 행사 포함)

🤔 진흥부동산의 코멘트

이번 대책은 투자 목적의 대출을 철저히 제한하고, 실거주 목적의 대출만 허용하려는 정부의 강한 의지를 담고 있습니다. 특히 수도권 지역의 주택거래나 투자를 고려 중인 분들은 반드시 이 내용을 숙지하셔야 합니다.

정부는 실수요자 보호는 물론, 금융권에 예외 인정 여지를 남겨두고 있으니, 실제 사정이 있는 경우 여신심사위원회를 통한 예외 인정 가능성도 확인해보시길 권장드립니다.

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강남만 오르고, 지방은 냉랭…지금 부동산 시장에 필요한 건 ‘차등 규제’

안녕하세요 😊

인천과 부천 지역에서 경공매 매수대리 및 경매 대리입찰 업무를 진행하고 있는 진흥부동산입니다.

오늘은 법정 입찰 이야기 대신, 요즘 부동산 시장 전반에 대해 생각해본 바를 나누어보려 합니다.

뉴스에서는 연일 강남의 부동산이 신고가를 갱신했다는 소식이 나오고 있습니다. 몇 %씩 올랐다고 보도가 이어지고, 정부는 이에 맞춰 각종 주택 규제 정책을 쏟아내고 있죠.

하지만 실제 현장에 있는 저희 같은 중개업자의 눈에는, 이 흐름이 전혀 다른 현실로 보입니다.

강남은 뜨겁고, 외곽은 냉랭…문제는 ‘양극화’

서울 강남과 인근 초고가 아파트 시장은 여전히 활황세입니다.

하지만 그 외 지역, 특히 서울의 중하위권 지역, 수도권 외곽, 그리고 제가 주로 활동하는 인천 등은 시장이 꽁꽁 얼어붙은 채입니다. 거래도 드물고, 가격은 정체되어 있거나 오히려 떨어지는 사례도 종종 보입니다.

결국 지금 부동산 시장의 가장 큰 문제는 양극화입니다.

그런데 정부는 이 양극화의 해법을 강남에 맞춘 규제 일변도로 접근하고 있습니다. 이는 마치 감기 걸린 사람과 골절 환자에게 똑같은 약을 주는 것과 마찬가지입니다.

강남을 잡으려다 전국을 얼려버리는 ‘획일적 규제’

정부의 정책이 강남을 타깃으로 하더라도, 실제 규제는 전국 단위로 적용되기 때문에 상대적으로 약한 지역의 부동산 시장은 더욱 위축됩니다.

침체되어 있던 지방 부동산 시장은 이 규제책으로 인해 거래 절벽 상황으로까지 치닫게 되죠.

예를 들어, 대출 규제를 들 수 있습니다. 강남 고가 아파트를 잡겠다는 의도로 대출 LTV를 조이거나 이자율을 올리면, 인천이나 부천의 3억~4억 원대 아파트를 구매하려는 실수요자들까지 피해를 보게 됩니다.

지금 필요한 건 ‘차등 규제’입니다

현 시점에서는 전국에 동일한 잣대를 들이대는 규제가 아니라, 지역과 가격에 따라 차등을 두는 정책이 절실합니다.

저가 부동산에는 대출 한도 확대, 금리 우대 등의 금융지원이 필요하고,

고가 부동산에는 규제를 더 강화해야 합니다.

세금도 마찬가지입니다. 고가 부동산에는 높은 세율을 적용하되, 저가 주택의 거래에는 취득세나 양도세 인하 등으로 거래 활성화를 유도해야 합니다.

새 정부에 바라는 점

정책은 결국 현실을 반영해야 합니다. 현장에선 뚜렷한 양극화가 발생하고 있음에도 불구하고, 정책은 오직 ‘강남 잡기’에만 초점이 맞춰져 있는 듯합니다.

다가오는 새 정부는 보다 유연하고 현실적인 접근을 통해, 실수요자를 보호하고 침체된 지역 시장을 살릴 수 있는 차별화된 정책을 내놓길 기대합니다.

앞으로도 현장에서 느끼는 생생한 부동산 이야기, 그리고 입찰 현장의 정보들을 꾸준히 나누겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다 🙏

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