Category: 경공매

📌 2025년 3월 4일, 부천지원 경매법정 다녀왔습니다!

안녕하세요! 오늘은 인천지방법원 부천지원 경매법정을 다녀온 생생한 현장 스케치를 전해드리려고 합니다. 😊

3월이지만 강한 눈발이 날리는 추운 날씨 속에서 경매가 진행되었는데요. 오늘 부천지원 경매3계에서는 총 35건의 경매가 예정되어 있었습니다.

저는 **대리입찰 플랫폼 ‘바토너’**를 통해 총 3건의 대리입찰을 의뢰받고 현장을 찾았습니다. 의뢰받은 사건은 다음과 같습니다.

📍 2024타경32872: 다가구 주택

📍 2023타경5613: 김포 아파트

📍 2024타경2017: 김포 아파트

❗ 입찰예정 물건, 변경 공지로 입찰 불가

입찰 예정이었던 2024타경32872 다가구 주택의 경우, 경매법정에 도착해보니 변경 공지가 붙어 있었습니다. 😢

경매 일정은 여러 변수로 인해 변경될 수 있기 때문에, 사전에 법원 공고를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요하다는 점을 다시 한번 실감했습니다.

🏡 김포 아파트 낙찰 성공!

오늘 진행했던 첫번째 물건인 2023타경5613 김포 아파트는 8명이나 입찰하는 치열한 경쟁 속에서도 좋은 가격에 낙찰을 받았습니다! 🎉

특히 2등 입찰자와의 차이가 아주 근소해서 긴장되는 순간이었는데요. 하지만 최적의 가격으로 이상없이 입찰을 진행해서 의뢰인께 만족스러운 결과를 전달할 수 있었습니다.

법원에서 보증금 영수증을 발급받아 등기로 보내드리고, 기분 좋게 법정을 나올 수 있었습니다. 😊

🏛️ 35건 진행된 법정, 의외로 한산한 분위기

오늘 경매 법정은 총 35건의 경매가 예정되어 있었지만, 예상보다 입찰자가 많지 않아 비교적 조용한 분위기였습니다. 평소보다 한산한 법정을 보니 다소 생경한 느낌이 들기도 했습니다.

아무래도 날씨 영향과 최근 부동산 시장 분위기가 경매 시장에도 반영된 것이 아닐까 싶습니다. 🤔

🔍 오늘 경매 현장에서 배운 점

✔ 경매 일정은 언제든 변경될 수 있으니 사전 확인 필수!

✔ 2등과 근소한 차이로 낙찰될 수도 있으니, 입찰 전략이 중요!

✔ 최근 경매 시장 분위기를 직접 경험하고 분석하는 것도 매우 중요!

오늘도 의미 있는 경험을 쌓으며, 의뢰인께 좋은 결과를 전달할 수 있어 보람찬 하루였습니다. 😊

앞으로도 생생한 경매 현장 소식을 계속 전해드릴게요! 👍

안녕하세요! 오늘은 제가 사전에 예측했던 경매 낙찰가가 얼마나 정확했는지 분석하는 시간을 가져보겠습니다.

지난 2025년 2월 11일, 고객님께서 2024타경2512 (드림타운 301호) 경매 낙찰 예상가 조사를 의뢰하셨습니다.

이에 따라 2025년 2월 13일, 예상 낙찰가를 분석한 보고서를 전달해드렸는데요.

그리고 2025년 2월 20일, 실제 경매가 진행된 결과, 낙찰가는 1억 6,290만 원으로 결정되었습니다. 제가 예측했던 범위(1.6억 수준)에 적중한 사례가 되었습니다! 🎯

오늘은 이 사례를 통해 경매 낙찰가 예측 과정과 정확도를 높이는 방법에 대해 정리해보겠습니다.

📌 드림타운 301호 경매 개요

📍 위치: 경기 부천시 원미구 춘의동 142-3 드림타운 301호

📅 경매 진행일: 2025년 2월 20일

💰 입찰자 수: 총 3명

💵 최종 낙찰가: 1억 6,290만 원

고객님께서 의뢰하신 후, 저는 빠르게 2월 13일에 예상 낙찰가 보고서를 작성하여 전달해드렸습니다. 해당 보고서에서는 다양한 분석 자료를 바탕으로 낙찰가를 1.6억으로 예측했으며, 실제 낙찰가는 1.629억으로 거의 일치하는 결과를 보였습니다.

🔍 낙찰가 예측 과정

이번 예상 낙찰가는 단순한 감이 아닌, 데이터 기반 분석을 통해 도출되었습니다.

1️⃣ 과거 실거래가 분석

2018년 10월 드림타운 301호 매매가: 1.6억

유사한 빌라들의 거래가를 참고하여 1.6억 수준으로 예측

2️⃣ 유사 경매 사례 비교

공시가 1.48억~1.84억 수준의 빌라 경매 사례 분석

해당 지역의 유사 매물 경매 결과를 비교하여 적정 낙찰가 도출

3️⃣ 급매가와 시장 흐름 반영

현재 해당 지역의 급매가는 1.7억~1.8억 수준

보통 경매 낙찰가는 급매가보다 낮게 형성되므로 1.6억 수준을 예측

📊 실제 낙찰 결과 vs 예측 비교

분석 항목

예상 낙찰가

실제 낙찰가

차이

드림타운 301호

1.6억 수준

1.629억

+290만 원

이번 사례에서 예측값과 실제 낙찰가 차이는 290만 원밖에 나지 않는 높은 적중률을 기록했습니다! 🎯

이는 정확한 데이터 분석과 경매 시장 이해가 있다면, 낙찰가를 효과적으로 예측할 수 있음을 증명하는 사례가 됩니다.

🔥 정확한 낙찰가 예측의 비결

정확한 낙찰가를 예측하려면 시장 데이터와 분석 도구를 활용한 전략적 접근이 필요합니다. 이번 분석에서 활용한 핵심 요소는 다음과 같습니다.

📌 실거래가 및 공시가 분석 – 최근 매매가와 감정가를 기반으로 시세 예측

📌 유사 경매 사례 비교 – 같은 지역 내 비슷한 빌라 경매 결과를 참고

📌 입찰 경쟁률 예측 – 입찰자 수와 시장 분위기를 고려한 조정

📌 부동산 시장 흐름 반영 – 최근 거래 트렌드 및 가격 변동성 확인

📢 결론 및 앞으로의 방향

이번 사례를 통해 다시 한번 데이터 기반 경매 분석의 중요성을 확인할 수 있었습니다.

💡 경매 낙찰가 예측을 원하시나요?

💰 정확한 데이터 분석을 기반으로 최적의 입찰 전략을 세우세요!

📩 경매 관련 상담이 필요하시면 댓글 또는 DM 주세요! 😊

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안녕하세요, 오늘도 여러분께 생생한 경매 현장 소식을 전해드립니다! 2월 20일, 인천지방법원 부천지원 경매법정에는 많은 입찰자들이 몰려 열띤 경쟁이 펼쳐졌습니다. 지난 화요일과 마찬가지로 다양한 물건이 출품되었으며, 총 **131건(경매10계 95건, 경매8계 36건)**의 경매가 진행되었습니다.

🔥 오늘의 핫이슈! 부천 여월휴먼시아 아파트 최고가 낙찰

오늘 경매에서 가장 많은 관심을 받은 사건은 바로 **2024타경2055(부천 여월휴먼시아 아파트)**였습니다. 이 물건에는 무려 18명의 입찰자가 몰리며 치열한 경쟁을 벌였고, 결국 921,999,000원이라는 높은 가격에 낙찰되었습니다. 부천의 우수한 인프라와 주거 환경을 고려할 때, 투자 및 실거주 목적 모두에서 가치가 높은 물건이라는 평가를 받고 있습니다.

🏠 주요 낙찰 사례

오늘 경매에서 눈여겨볼 만한 사건들을 정리해 보았습니다.

✅ 2024타경2055 (부천 여월휴먼시아 아파트)

➡️ 입찰자 18명, 낙찰가 921,999,000원

✅ 2024타경37273 (소사구 괴안동 다세대주택)

➡️ 낙찰가 151,200,009원

✅ 2024타경1480 (경기도 김포시 양촌읍 토지)

➡️ 물건번호 1: 47,422,100원 낙찰

➡️ 물건번호 2: 22,222,222원 낙찰

이외에도 다양한 경매 물건이 출품되었으며, 전반적으로 수도권 지역의 주거용 부동산에 대한 경쟁이 높다는 점을 확인할 수 있었습니다.

📌 경매 현장 분위기

오늘 경매법정은 예상대로 많은 사람들로 붐볐습니다. 투자자뿐만 아니라, 실거주 목적으로 경매에 도전하는 입찰자들도 눈에 띄었습니다. 일부 인기 있는 물건은 감정가 대비 높은 가격에 낙찰되었고, 반면 몇몇 물건은 유찰되어 다음 기회를 기다려야 했습니다. 특히 최근 부동산 시장의 분위기와 맞물려, 입찰자들의 전략도 다양하게 변화하고 있는 모습이었습니다.

🎯 경매 참여 TIP

경매에 참여하려는 분들은 반드시 사전 조사를 철저히 해야 합니다! 감정평가서를 확인하는 것뿐만 아니라, 현장 방문을 통해 직접 물건 상태를 점검하는 것이 중요합니다. 특히 부동산 경매는 정보력이 중요한 만큼, 꾸준히 시장 흐름을 분석하고, 여러 차례 경매 경험을 쌓는 것이 필요합니다.

앞으로도 생생한 경매 현장 소식을 전달해 드릴 테니 많은 관심 부탁드립니다! 다음 포스팅에서는 이번 경매에서 주목할 만한 입찰 전략과 낙찰 사례를 보다 심층적으로 분석해 보겠습니다. 감사합니다! 😊

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📌 2025년 2월 18일, 인천지방법원 부천지원에서 열린 경매 현장 스케치

오늘은 인천지방법원 부천지원을 방문하여 진행된 경매 절차를 직접 살펴보았습니다. 최근 부동산 시장의 분위기가 심상치 않다는 이야기가 들려오는 가운데, 경매 법정의 열기도 뜨거웠습니다.

✅ 경매 법정의 풍경

이번 경매는 오전 10시 10분에 시작되어 오후 2시가 되어서야 마무리되었습니다.

🏛 경매2계: 69건 진행

🏛 경매9계: 42건 진행

📌 총 111건의 사건이 진행되었으며, 많은 입찰자들이 몰려 뜨거운 경쟁이 펼쳐졌습니다.

특히 오늘 입찰한 사건 중 2024타경41449 사건의 경우, 무려 24명의 입찰자가 경쟁을 벌였습니다. 보통 10명 이상만 되어도 경쟁이 치열하다고 평가되는데, 24명이 몰렸다는 점에서 최근 경매 시장의 분위기를 엿볼 수 있었습니다.

✅ 부동산 시장에 훈풍이 도는 신호?

이번 경매에서 입찰자 수가 많았던 점을 고려하면, 부동산 시장에 다시 활기가 도는 것이 아닌가 하는 생각이 듭니다.

📉 금리 인하 기대감

📈 경기 회복 전망

📌 시장 참여자들의 관심을 다시 끌어들이고 있는 것으로 보입니다.

물론, 아직 시장이 본격적으로 상승세를 타고 있다고 단정 짓기는 어렵지만, 법원 경매 시장에서의 높은 관심과 치열한 경쟁은 투자자들의 심리가 변하고 있다는 신호일 수 있습니다.

✅ 앞으로의 전망

앞으로도 법원 경매 시장의 흐름을 주의 깊게 살펴보며, 시장의 방향성을 분석할 필요가 있습니다.

📊 낙찰가율

📊 유찰률

📊 입찰 경쟁률

📌 이러한 지표 변화를 면밀히 체크하면 부동산 시장의 전반적인 분위기를 파악하는 데 도움이 될 것입니다.

💡 향후에도 지속적으로 경매 동향을 살펴보고, 좋은 기회를 포착할 수 있도록 준비해야겠습니다. 🚀

얼마 전 부터 눈여겨 본 경매 물건이 있습니다.

오늘 그 아파트 물건의 기일이었는데요, 낙찰되어 분석 포스팅을 올리고자 합니다.

해당 아파트는 실거래가 3억 중반 이상으로 거래 되고 있는 인천 서구의 아파트 입니다.

가격만 보면 아주 매력있는 가격으로 낙찰 받으신거죠.

하지만 이 물건의 경우 허가취소, 이후 불허가 까지 있었는데요.

그 내막은 이렇습니다.

매각 대상 물건의 아파트는 대지권이 미등기 상태이고, 대지권 등기를 위하여는 한국 토지신탁에 2억 이상의 돈을 지불하고 대지권 이전 신청을 해야 한답니다.

하지만. 그 밑엔 건물 및 토지에 대한 취득세는 모두 납부 하였다고 써있습니다.

헷갈리는 상황입니다.

이 집은 이번이 처음 경매는 아니었습니다.

지금 경매로 집을 매각하게 된 전주인 이 xx님도 사실 2026년 6월에 경매로 이집을 낙찰받은 사람인 것 입니다.

아마, 2019년 또는 20년에 대지권을 등기하고자 했었을 것 같은데, 사정에 의하여 대지권을 정리하지 못 한채 집을 경매로 팔게 된 것이 아닌가 추정해봅니다.

또 그런 사정으로 전 낙찰자들은 허가취소, 불허가를 받은 것 같습니다.

그럼 오늘 낙찰받은 안xx님은 집을 잘 못 받으신 걸까요?

이후 정말 2억 넘게 돈을 내야 대지권을 갖고 올수 있을까요?

대지권이 없는 상태에서는 세를 주거나 대출을 받을 수는 없을까요?

여러건이 궁금해지는 재밌는 경매사건이었습니다.

혹시 낙찰자가 보시고 해결법을 모르시겠다면 연락주세요.

고민을 해결해 드릴 수 있을 것 같습니다.

감사합니다.

오늘 인천 지방법원에 방문 하였습니다.

주로 부천지원에 입찰을 다녔고, 인천지방법원에는 오랜만에 방문 했는데요, 확실히 부천지원보다 진행하는 매물도 많고 사람도 많았습니다.

오늘 입찰을 지켜 보다 보니 새로운 포식자의 등장인가 싶은 몇몇 장면이 보였는데요,

한국 토지주택공사입니다.

오늘 인천 지방법원에서 공유자 우선 매수로 해당 주택을 낙찰 받아 가는 사례를 몇건을 목격할 수 있었습니다.

2024년도의 주택보증공사(HUG)에 이어서 한국토지주택공사(LH)도 경매 시장에서 다세대 주택을 매집 하는 상황으로 태세 변환을 한 것 같습니다.

오늘은 한건을 입찰 했는데 , 총 8명이 입찰을 했습니다.

연수구의 아파트 였는데, 3등, 2등 차례 차례 부르는 와중 낙찰이 된 순간 짜릿한 경험을 하기도 했네요.

요즘 아파트, 빌라 시장은 낙찰 받기 쉽지 않은데, 좋은 가격으로 낙찰 받으신 것 같아 기분 좋았습니다.

또 한가지 팁.

인천지방법원은 10시20분 입찰 시작, 11시20분 입찰 마감입니다.

집행관님이 꼼꼼 하신것은 좋은데, 진행이 너무 느리네요.

각오 하시고 오시는 것이 좋습니다.

이상 1월6일 인천지방법원 경매법정 풍경이었습니다.

오늘 바토너로 부터 의뢰받은 매수신청 대리 입찰을 하기 위하여 인천지방 법원 인천 지원을 찾았습니다.

경매 입찰을 위하여는 인천지방법원 부천 지원 별관으로 오시면 됩니다.

오늘은 모두 87건의 경매 입찰이 진행 되었네요.

매번 방문을 해서 저는 익숙하지만 모르시는 분을 위하여 부천지방법원 경매 입찰 시간을 알려 드리겠습니다.

부천지원 경매 입찰시간 : 오전 10:10 ~ 오전11:10

11시 10분에 입찰 마감을 하면, 입찰 서류를 정리하는데 15분~30분 정도가 걸립니다.

입찰 서류 정리가 완료되면 입찰 봉투가 투찰된 사건 번호와 입찰자 수를 불러 주고 사건 번호 순으로 개찰을 하게 됩니다.

다른 법원의 경우 입찰자수가 많은 사건 순으로 개찰을 하기도 하는데, 부천 지원은 예외 없이 사건 번호 순으로 개찰을 합니다.

특별히, 문제가 있거나 입찰자가 나타나지 않는 경우, 개찰을 맨 뒤로 미루어 진행하기도 합니다.

오늘 법정에서는 특이한 상황이 있어 알려 드리려고 합니다.

어느 한 사건에 낙찰자를 호명하면서 집행관이 지적을 합니다.

xxx님은 이 사건 외에도 많이 입찰을 하시지요?

매번 관계를 동료라고 적으시던데 무슨 회사에 동료가 그렇게 많이 입찰을 하십니까?

매수 대리를 업으로 하기 위하여는 변호사, 법무사, 매수대리업을 등록한 공인중개사 등만 가능합니다.

이번엔 그냥 넘어갑니다만, 이후엔 고발을 해서 조사가 필요해 보입니다.

그렇습니다.

매번 부천 지원에 입찰을 자주 가는 저로서는 익숙한 얼굴들이 많습니다.

오늘 낙찰 받으신 분도 얼굴이 익숙하고 매번 봉투를 여러개 입찰을 하는 것으로 보아 대리 입찰 하시는 분이라고 생각했습니다.

그런데, 그 분은 아무런 자격 없이 계속 입찰을 하셨었고, 그 과정이 지속 되자 집행관이 지적한 것으로 보입니다.

낙찰자 분은 당황하셔서 퇴장하셨구요.

이후 입찰 대리를 진행 하실지 어떨지는 아직 모르겠습니다.

법원 경매 매수대리를 업으로 하기 위하여는 특정한 자격이 있는 분들만 진행 가능합니다.

법원 매수대리등록증

부끄러워서 사진은 가렸습니다만,

저는 정식으로 법원에 등록된 매수대리인입니다.

또한 사고 발생시 책임을 물을수 있는 2억원의 공제도 가입되어 있습니다.

권리 분석, 물선 분석 및 기타 경매 진행에 관한 모든 것에 상담이 필요하실 때 연락 주시기 바라며, 단순 입찰의 경우 입찰대리 플랫폼 바토너를 이용하시는 것을 추천합니다.

감사합니다.

눈이 정말 많이 왔습니다.

11월 적설량으로 이렇게 많은 눈이 내린적이 없다고 하는데요.

요 몇일간 수도권이 정말 많은 눈이 내려서 사건사고도 많고, 많은 분들이 불편을 겪었습니다.

11월 28일(목) 법원에 대리입찰이 바토너를 통해서 3건 들어왔습니다.

전날 부터 많은 눈이 와서 출발하기 전 많은 고민을 했습니다.

승용차를 몰고 가야 하나, 대중교통을 이용해야 하나,

출발 전까지 차를 갖고 가자, 아냐 대중교통으로 가자, 아냐 차를 갖고 가자,

이러기를 수십번 .

결국 차를 두고 전철을 이용해서 인천지방법원 부천지원을 가기로 합니다.

부천지원은 송내역에서 도보로 10분 정도 거리에 있습니다.

출발 전 생각하기로는 날씨가 너무 않좋아서 경매 법정도 한가하겠거니 생각을 했습니다.

하지만 그것은 혼자만의 생각이었습니다.

입찰 사건 갯수도 많았거니와 입찰자도 근래에 보기 드물게 많아서 경매 법정이 북적북적 했습니다.

자 오늘 살펴볼 문제의 사건 입니다. 패찰하긴 했지만 제가 입찰했던 사건이기도 하구요.

14명이나 입찰해서 어려울 수 있겠다 싶었는데, 막상 뚜껑을 열어 보니 예상보다 훨씬 높은 가격 입니다.

그런데 또 놀라운것은, 4.71억을 쓴 낙찰자는 사실 2위 였습니다.

제일 높은 가격을 쓴 분은 8월에 낙찰을 받고 미납을 했던 김 xx님이 이번에도 입찰해서 최고가를 썻던 것입니다.

집행관이 김 xx님을 찾습니다.

김xx님, 최고가를 쓰시긴 했지만 지난번에 미납하신 분이 맞죠?

네~ 맞습니다. 하지만 경매계에 물어봤을땐 다시 입찰해도 된다고 하던데요?

집행관의 입장에서는 미납자 재입찰은 무효로 처리할수 밖에 없습니다. 혹시, 법원에 이의신청 하시려거든 하십시오~

김xx님은 이의신청을 위하여 입찰 봉투를 찾지 않고, 그대로 두고 이의 신청을 한답니다.

제가 알기로도, 미납자의 재입찰은 무효입니다.

그런데 누가 재입찰 가능하다고 안내를 했을까요? 법원직원일까요?

아님 사설 업체 직원일까요?

그나마 재입찰을 해서 무효로 된 경우엔, 보증금이라도 날리지 않으니 다행이라 할 수는 있겠습니다만,

경매계와 다투기까지 노력낭비, 시간낭비가 이만 저만이 아닐텐데, 안스럽습니다.

법원 경매의 경우, 전회에 미납을 하여 재매각에 나온 물건은, 전회 미납자는 입찰 할 수 없습니다.

하지만, 공매는 가능하다고 하네요(이것도 다시 한번 확인은 필요~)

얼마전 11월19일에 서울 서부지원 경매에서 놀라운 일이 발생했습니다.

그간 경매 법정에서 맨 뒤에 0을 하나 더 붙이는 경우는 왕왕 있었지만, 이번과 같이 0을 세개나 더 붙인 경우는 없었던 것으로 기억합니다.

최저가 6억4천에 나온 아파트인데, 무려 6,700 억원에 낙찰되었습니다.

아마 6억 7천을 쓰려던 것을 6천7백억을 쓰신 모양입니다.

입찰 보증금이 6천400만원이니까, 잔금을 미납하면 6천400만원을 공중에 날리신 것입니다.

이런 실수를 방지 또는 실수를 했음을 알게 되었을 때 합법적으로 구제 받는 Tip에 대하여 공유하고자 합니다.

경매 법정에서 입찰 봉투는 한번 제출되면 절대로 반환 받을 수 없습니다.

1,입찰 봉투 제출 전엔 사진을 찍습니다.

입찰 봉투 제출전에 입찰서류들과 입찰표를 사진을 찍어 놓으면, 제출하고 나서 불안한 마음이 들때 사진을 꺼내보고 확인 할 수 있습니다.

2. 입찰 오류를 발견했다면 같은 사건에 입찰봉투(입찰표)를 한번 더 제출하라~

입찰 봉투를 제출하고 마감시간이 되기 전까지 잘 못되었음을 알게 되고, 제출한 입찰표를 무효로 만들고 싶다면,

같은 사건 번호에 입찰을 한번 더 하세요.

보증금 봉투에 돈을 넣지 않아도 되며, 가격은 아무가격이나 적어 넣으면 됩니다.

같은 사건에 동일인이 2개이상 입찰을 하게 되면 집행관은 두개 모두 무효로 하고 보증금을 모두 돌려줍니다.

지난 19일에 6700억에 입찰 하신 분이 오늘 팁을 미리 알았다면, 귀한 보증금을 지킬 수도 있지 않았을까 하는 생각이 들어서 오늘 포스팅을 하게 되었습니다.

경매 매수대리 플랫폼인 바토너

경매 대리입찰을 진행하기 위하여 인천지방법원 부천지원을 찾았습니다.

그간, 대출규제 여파로 경매 법정에 사람이 별로 없었는데, 오늘은 진행되는 물건도 많았고, 그에 따라 법정에 사람도 많이 붐볐습니다.

오늘의 경매 진행 물건 입니다.

제가 의뢰 받은 물건 중 1건은 기분 좋게 낙찰 받으셨습니다.

오늘 낙찰 받은 물건 입니다.

모두 10명이 입찰을 했고, 1.39억으로 낙찰받으셨습니다.

2등은 1.36억으로 약 300만원 차이로 근소하게 낙찰 받으셨네요.

기분 좋으실 것 같아 축하 인사 드렸습니다.

2024년 하반기엔 대출 규제로 인해 경매 법정은 한산한 편이라고 말씀 드리곤 했는데요,

오늘 분위기는 사뭇 뜨거웠던 경매 법정 현장이었습니다.