회사의 지인이 오늘 부동산에 대한 문의를 해주셨습니다.
20세가 되는 아이에게 크지 않은 금액대에 재건축이나 재개발 아파트를 사주고 싶다.
하지만, 지금 실거주의 1세대 1주택의 아파트가 있다. 세금을 고려하여 제일 나은 방향은 무었인가?
Solution 1 ) 개발예정지 도로 매입 하기.
위의 질문에서 제일 먼저 생각나는 부분은 재개발 구역의 도로였습니다.
도로는 주택이 아니기 때문에 기존 주택수에 추가되지도 않고, 또한 세금도 없습니다. 재산세, 종부세의 대상이 아닙니다. 개발구역 지자체 별로 일정 규모 이상의 도로를 매입하면 추후 조합원 자격이 부여되고 입주권도 받을 수 있습니다.
하지만, 도로는 구하기가 힘듭니다. 더더욱 개발 예정지의 도로 매물은 하늘의 별따기 만큼 찾기 어렵다는 치명적인 단점이 있습니다.
Solution 1은 위 치명적인 단점때문에 실행하기 어렵다치면, 자녀의 세대분리 요건을 알아봐야 겠습니다.
30세 이상 자녀는 그냥 심플하게 동거하지 않으면 분리 세대로 됩니다. 별 문제가 없죠.
하지만 30세미만 자녀의 세대분리 요건은 아래와 같습니다.
30세 미만이더라도 기혼이거나 근로소득이나 사업소득으로 일정금액 이상 소득이 발생하고 동거세대가 아니면 세대분리가 가능합니다.
Solution 2) 크지 않은 금액의 재건축, 재개발 투자 물건을 자녀 명의로 구입하기.
이경우, 전세를 끼고 사는 입장에서 투자금액이 크지 않다면 증여세는 크지는 않을것입니다. 하지만, 취득세 중과 때문에 대략 주택가격의 8%정도의 비싼 취득세를 고려하여 구입하여야 합니다.
투자한 주택은 오랜기간 보유를 하고 있다가 자녀가 세대분리 요건을 충족하고 분리세대를 구성하면 기존 주택의 양도세나 투자한 주택의 양도세 부분은 해결이 될겁니다.
Solution 3) 기존 1주택의 몸집 불리기
소위 똘똘한 한채라는 방법입니다.
현재 보유/거주 주택보단 상급지, 신축으로 갈아타면서 1주택의 몸집을 불리면서, 이후 자녀가 성장하기를 기다리는 겁니다.
이후 자녀의 분리 세대의 요건이 되면 세대 분리하여 투자할 집을 마련해 주는 방법이죠.
개략 이정도로 상담을 해주니 지인의 만족도는 잘 모르겠지만, 저는 누군가에게 도움 된 것 같아 뿌듯했었습니다.
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